¿Qué es el CAT de un crédito hipotecario y cómo elegir el mejor?

Si crees que ya estás listo o lista para comprar tu primera casa o departamento, pero aún no te has decidido en qué banco solicitar el crédito hipotecario, debes saber que existe un indicador sumamente importante en el que debes fijarte para saber cuál es el préstamo que más te conviene.

Este indicador financiero se trata del llamado costo anual total o mucho mejor conocido como el famoso CAT, el cual funge quizás como uno de los elementos más importantes que las personas deben considerar al momento de elegir su préstamo hipotecario. Para que comprendas un poco mejor la importancia del CAT, en esta ocasión te daremos a conocer todos los detalles y también un comparativo entre diversas instituciones financieras y el costo anual total de sus créditos hipotecarios.

¿Qué es el CAT?

En primera instancia, debes saber que el Banco de México o Banxico, define al CAT como “una medida estandarizada del costo de financiamiento, expresado en términos porcentuales anuales que, para fines informativos y de comparación, incorpora la totalidad de los costos y gastos inherentes a los créditos que otorgan las instituciones.”

En palabras más simples, esto significa que el CAT es un indicador que engloba todos los costos ocultos de un crédito. Aquí hay que recalcar que el CAT no es solamente aplicable a los créditos hipotecarios, también es inherente a cualquier tipo de préstamo bancario o financiero, como la tarjeta de crédito, los créditos de automóvil, préstamos de nómina, etc.

Seguramente en este punto, te surge la duda sobre cuál es la principal diferencia del costo anual total en comparación con la tasa de interés y es que, aunque algunas instituciones bancarias o financieras puedan ofrecer tasas de interés atractivas, lo cierto es que a ese porcentaje inicial habrá que sumarle algunos costos adicionales que no siempre son mencionados desde un inicio por los ejecutivos bancarios.

Volviendo al tema del crédito hipotecario, el CAT se expresa en porcentaje y engloba justamente a la tasa de interés, a la que se le suman las comisiones o costos adicionales como el valor de los seguros obligatorios, la comisión por apertura, gastos por manejo de cuenta, etc.

Incluso, de acuerdo con lo expresado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el CAT suele incluir también el costo del estudio socioeconómico y del avalúo hipotecario que realiza la entidad financiera para otorgar o no, el préstamo solicitado por sus clientes.

Ahora que ya sabes cuáles son los principales elementos que contemplan el cálculo del costo anual total de un crédito hipotecario, te damos a conocer un comparativo entre algunas de las instituciones bancarias y financieras que ofrecen el CAT más bajo, esto de acuerdo con información oficial de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF) al primer semestre del 2024.

CAT en créditos hipotecarios: comparativo 2024

De acuerdo con el simulador de créditos hipotecarios de la CONDUSEF, señalan que las instituciones financieras han reportado de manera oficial, los siguientes porcentajes de CAT en el mes de abril 2024.

Esta simulación fue hecha con base en los siguientes datos: un supuesto crédito hipotecario de 2 millones de pesos, con un enganche del 20% (400 mil pesos) y a pagar en un tiempo máximo de 20 años, con dicha información, obtenemos los siguientes resultados:

De manera general, a mayor porcentaje del costo anual total expresado en los créditos hipotecarios ofertados en el mercado mexicano, mayor será el pago que deberás realizar. Pero toma en cuenta que también intervienen otros elementos, principalmente los intereses y costos de los seguros asociados al crédito (que varían en cada institución financiera). Es justamente ahí cuando recae la importancia de buscar una opción de crédito hipotecario que sea favorable a tu bolsillo, es decir que tenga el porcentaje más bajo posible.

¡Ojo!, esta simulación de crédito hipotecario y el CAT que ofrecen, son con los valores promedio reportados por cada banco o Sofom, pero existe la posibilidad de que encuentres un mejor porcentaje (a la baja), ya sea porque tengas un excelente historial crediticio o incluso también si das un enganche mayor que el del ejemplo antes mencionado (más del 20%).

Para ello, será muy importante hacer una extensa búsqueda con las diversas instituciones financieras que tienen disponible el otorgamiento de un crédito hipotecario. Toma en cuenta que usualmente, los ejecutivos bancarios suelen ofertar el crédito hipotecario, pero solamente dan a conocer la tasa de interés, ya que esta es más baja. Sin embargo, aquí lo importante es que pidas te den a conocer el CAT del crédito.

Otro punto trascendental a tomar en cuenta es que deberás solicitar que te den el CAT real, ya que, en la mayoría de las ocasiones, el costo anual total que te muestran es sin IVA (Impuesto al Valor Agregado). Toma en cuenta que es tu derecho a solicitar la oferta vinculante para comparar distintas opciones de crédito y de esta forma encuentres el más adecuado a tu bolsillo.

¿Qué pasa si encuentras un crédito hipotecario con un CAT más bajo del que ya tienes?

¿Pero qué sucede si ya tienes un crédito hipotecario contratado y encuentras otra opción con una menor tasa de interés y un CAT más bajo?, pues debes saber que aún hay solución. Para ello, puedes recurrir a la subrogación o refinanciación de tu crédito hipotecario. Puedes consultar los detalles sobre este trámite financiero en nuestro texto “¿Cómo puedo refinanciar mi crédito hipotecario?”.