Préstamos hipotecarios con mal historial crediticio en México: opciones que puedes solicitar

Importancia del historial crediticio en crédito hipotecario

Si estás planeando solicitar un crédito hipotecario para financiar la adquisición de tu casa, uno de los obstáculos con los que podrías encontrarte es tener una calificación negativa en el Buró de Crédito, pues este es un factor que consideran las instituciones financieras para otorgarte el préstamo. Si es tu caso, a continuación, te explicaremos cuáles son las opciones de hipoteca a las que podrías acceder.

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¿Por qué es importante el historial crediticio al solicitar un crédito hipotecario?
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¿Puedo solicitar un crédito hipotecario si tengo una mala calificación en Buró de Crédito?
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¿Cuáles son los créditos hipotecarios que puedes solicitar si tienes un mal historial crediticio en México?
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Si vas a solicitar un crédito hipotecario con mal historial crediticio ¿Qué debes considerar?
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Ventajas y desventajas de los préstamos hipotecarios con mal historial crediticio
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Pasos para obtener un crédito hipotecario con mal Buró de Crédito
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Si tuviste una quita ¿qué debes hacer si planeas solicitar un préstamo hipotecario?
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¿Es mejor solicitar un préstamo hipotecario con mal historial crediticio o primero mejorarlo?

¿Por qué es importante el historial crediticio al solicitar un crédito hipotecario?

Antes de comenzar a investigar las diversas opciones de crédito hipotecario que existen en el mercado, es importante que comprendas lo qué es el historial crediticio y cómo esto podría afectar las posibilidades de obtener un préstamo de este tipo.

El historial crediticio es un documento que refleja detalladamente tu comportamiento financiero, es decir, aparecen todas las operaciones, préstamos, puntualidad de pago, número de créditos solicitados, saldo pendiente, entre otra información; siendo el Buró de Crédito el organismo oficial que recopila el reporte crediticio. Dicha información puede ser compartida con las instituciones financieras para que estas determinen qué tan arriesgado será otorgar un préstamo.

Es así que las instituciones financieras observan la calificación o el “score” que le otorga el Buró de Crédito a una persona, para definir el nivel de riesgo de un posible préstamo, para ello utilizan una escala que inicia de 449 hasta los 850 puntos, los cuales van cambiando mensualmente según el comportamiento de pago, donde a mayor sea el puntaje mejor posibilidades de obtener cualquier tipo de crédito.

¿Cómo entender tu score crediticio?
BajaMenos de 550 puntos El historial crediticio presenta adeudos en créditos u otras obligaciones pendientes. En estos casos es poco probable que alguna entidad te ofrezca un préstamo.
RegularDe 550 a 650 puntos El reporte crediticio refleja algunos atrasos en pagos, por lo que de conseguir algún financiamiento este será con altos intereses.
BuenaDe 650 a 700 puntos Este es un buen historial crediticio, que demuestra un comportamiento financiero saludable, por lo que las instituciones financieras te ofrecerán fácilmente préstamos con un bajo interés.
ExcelenteMás de 700 puntos Este es el puntaje ideal para cualquier persona, pues demuestra un excelente manejo en el pago de los créditos. En estos casos las entidades financieras ofrecen préstamos con intereses muy bajos debido al nulo riesgo de deuda.

Por tanto, aparecer en el Buró de crédito no es malo, de hecho, es bueno porque esto acelerará el trámite para obtener algún financiamiento en el futuro, por ejemplo, en México las instituciones bancarias solicitan un puntaje mínimo de 580 puntos en tu score crediticio para obtener un crédito hipotecario, por lo que con un score alto podrás obtener tasas preferenciales, mientras que con uno bajo las posibilidades de obtener el préstamo disminuyen considerablemente.

¿Puedo solicitar un crédito hipotecario si tengo una mala calificación en Buró de Crédito?

Para aclararte esta pregunta de forma rápida, la respuesta es que sí puedes solicitar un préstamo hipotecario aun si tienes una mala calificación en el Buró de Crédito. No obstante, será muy difícil que lo consigas con alguna institución bancaria, esto dependerá de qué tan mala es tu calificación. Al respecto, Roberto Straulino, experto en asesoría hipotecaria explicó lo siguiente:

“Depende qué tan mal este tu historial crediticio, los bancos tienen cierto rango de tolerancia, por lo que habría que asesorarte con un bróker, para ver qué tan mal está tu situación y ver si eres susceptible de tener un crédito, así como está tu reporte crediticio ante alguna institución financiera.”

Roberto Straulino

experto en asesoría hipotecaria

Y es que existen diferentes niveles de una mala nota en Buró de Crédito y dependiendo de esto, es posible o no, que te otorguen un préstamo hipotecario, dichos niveles se pueden identificar de la siguiente manera:

  • Nivel 1: tener una cuenta pendiente, la solución más rápida es pagar dicha deuda y esta se actualizará en Buró de Crédito en cuestión de 15 o 20 días. 
  • Nivel 2: cuando hay un alto endeudamiento, el camino será hacer un análisis de las finanzas, crear un plan para liquidar adeudos y esperar algunos meses para que se refleje tu buen comportamiento de pago en el Buró.
  • Nivel 3: tener una quita, este sería el peor escenario y donde prácticamente es imposible conseguir un préstamo hipotecario en algún banco.

Sobre este tema Roberto Straulino, puntualizó lo siguiente:

Puedes tener varios atrasos de uno o dos meses que se reflejen en el historial crediticio y es aceptable, mientras que al momento de tramitar tu crédito estés al día lo más probable es que sí te den el crédito, pero seguramente te lo darán castigado, con tasas de interés más altas, o te prestarán un porcentaje menor del valor de la vivienda, eso puede llegar a suceder. En cambio, si hay un crédito con quita, olvídate, no hay modo de que te otorguen el crédito hipotecario.”

Roberto Straulino

experto en asesoría hipotecaria

¿Cuáles son los créditos hipotecarios que puedes solicitar si tienes un mal historial crediticio en México?

En nuestro país existen algunas alternativas a los créditos hipotecarios tradicionales que otorgan los bancos, las cuales puedes explorar si te encuentras en esta situación. A continuación, te explicaremos cuáles son y en qué consisten:  

  • Crédito INFONAVIT

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), resulta ser una alternativa a otras entidades financieras, pues en su proceso de evaluación para otorgar un crédito brinda la opción de que el solicitante decida si desea que se revise su historial crediticio o no, además que el resultado de dicha revisión no influye en la posibilidad de que aprueben o no el préstamo.

“El Buró de Crédito no limita que el Infonavit dé el crédito, de hecho, el Instituto no niega los créditos, simplemente lo revisa para evitar que la familia esté sobreendeudada. Lo único que se hace es calcular las deudas que tienes en otras instituciones financieras y la idea es que tengas liquidez suficiente para hacer frente a todas tus deudas y con esto puede reducirse el monto de crédito, pero no se niega“, explicó Carlos Martínez al sitio El Financiero.

Carlos Martínez Velázquez

Director General del Infonavit

Sin embargo, es importante recalcar que el aceptar o no, que revisen tu historial crediticio sí puede afectar el porcentaje o monto de crédito que te pueden otorgar, así que te invitamos a evaluar los siguientes escenarios:

Aceptar que revisen tu historialNo aceptar que revisen tu historial
Si tienes una mala calificación en tu historial, pero aceptas que revisen tu reporte, podrás obtener hasta 85% del financiamiento.Si te niegas a la revisión de tu historial, el Infonavit solo te otorgará hasta un máximo del 60% del crédito que te corresponde.
Si tu score es regular y aceptas la revisión de tu reporte crediticio, podrás conseguir hasta un 90% del préstamo.
Si tu historial es bueno y aceptas que lo revisen, te podrán otorgar el monto completo del crédito que te corresponde.

Con los anteriores escenarios, haremos un ejercicio para comprender qué opción te conviene más:

Eres un trabajador de 35 años de edad, con ingresos aproximados de 15 mil pesos al mes, donde el Infonavit puede darte un crédito de hasta 600 mil pesos y cuentas con un historial crediticio negativo, entre los montos de préstamo que puedes obtener según lo que decidas son:

  1. Si autorizas la consulta de tu Buró de Crédito, podrás conseguir entre el 80% o 90% de tu crédito, lo que corresponde a un monto de 480 mil pesos o 540 mil pesos respectivamente.
  2. Si no das la autorización de revisar tu historial crediticio, solo te prestarán hasta el 60% de tu crédito, lo que corresponde a un monto de 360 mil pesos, es decir, 180 mil pesos menos.

Para poder aplicar a este crédito necesitas cumplir con estos requisitos:

  • Ser derechohabiente (estar registrado ante el Instituto Mexicano del Seguro Social).
  • Contar con una relación laboral activa.
  • Cumplir con la puntuación requerida por el Infonavit.
  • Crédito Fovissste

El Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) es otra dependencia de gobierno que otorga préstamos hipotecarios aún con una mala calificación crediticia, además de no solicitar una cantidad exacta de ingresos mensuales, no obstante, los préstamos tienen algunas condiciones menos favorables tales como:

  • El monto de la hipoteca será menor a la que te corresponde.
  • Tasa de interés alta.

Para ser candidato a este crédito debes cumplir con los siguiente:

  • Tener un trabajo activo en el Estado.
  • Contar con 18 meses cotizados en la Subcuenta de Vivienda.
  • No tener vigente otro crédito hipotecario con otra entidad. 
  • Estar suscrito al sistema de puntaje.
  • No haber solicitado un crédito hipotecario con anterioridad ante el Fovissste.
  • Llenar el formato de solicitud de crédito.
  • Tener más de 25 años y menos de 70 años.

  • Sofomes

Las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) son instituciones financieras no bancarias que existen en México, las cuales ofrecen productos financieros como créditos hipotecarios y préstamos para vivienda, con la característica de tener una mayor flexibilidad en sus requisitos y condiciones de pago, por ello puede ser una opción para aquellas personas que cuentan con un mal historial crediticio.

  • Autofinanciamiento

En los últimos tiempos han surgido algunas empresas que prometen rapidez en la aprobación de los préstamos de vivienda con requisitos más flexibles, estas generalmente las encuentras en internet y su proceso de recopilación de documentos se realiza a través de correo electrónico.

Se trata de instrumentos conocidos como “autofinanciamiento inmobiliario”, el cual funciona con aportaciones fijas y periódicas que realiza un grupo de individuos y que se destina a un fideicomiso administrado por un tercero. Este tipo de entidades son reguladas por el Banco de México, la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), la Secretaría de Economía o la Secretaría de Gobernación.   

Se distingue por no solicitar historial crediticio y con este mecanismo se logra financiar la adquisición de una vivienda para alguna de las personas que se encuentran en el grupo y que cumpla con requisitos como antigüedad (generalmente la persona con mayor tiempo en el grupo es la primera elegida), sorteo (quienes aportan entran a un sorteo para ser elegidos aleatoriamente), y subasta (el préstamo se le da a quien más aportes adelantados haya dado).

Un ejemplo de este tipo de autofinanciamiento es el administrado por “Tu Casa Express”, el cual ofrece los siguientes préstamos sin consulta de Buró de Crédito:

PlanesCaracterísticas
Plan Clásico GSin engancheMensualidad muy bajaPlazo 180 meses100% del valor del inmuebleMonto mínimo $500,000.00 Monto máximo $10,000,000.00Contar con 1500 puntos. 4 meses de antigüedad.
Plan PremierEnganche más bajo del mercadoMensualidad muy baja que suman al enganchePlazo 180 meses100% del valor del inmuebleMonto mínimo $500,000.00 Monto máximo $10,000,000.00Contar con 2500 puntos. 4 meses de antigüedad.
Plan ÚnicoEnganche muy bajo, 25% de 1 mes a 12 meses50% en mensualidades adelantadasPlazo 180 meses100% del valor del inmuebleMonto mínimo $500,000.00 Monto máximo $10,000,000.00Haber realizado el pago de la aportación extraordinaria del 25% del monto del contrato a valor presente. Pagar 5 mensualidades puntuales y consecutivas (Después del pago de 25%).
Tarifas vigentes mencionadas en su página consultadas el 21 de mayo de 2024.

No obstante, en caso de optar por alguna de estas empresas, la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), recomienda que verifiques que se trate de alguna institución autorizada, esto lo puedes hacer a través del Registro de Prestadores de Servicios Financieros (SIPRES), para que así evites caer en algún fraude o en la página oficial de la Profeco.

Si vas a solicitar un crédito hipotecario con mal historial crediticio ¿Qué debes considerar?

Si alguna de las opciones anteriores te convenció y crees que cumples con los requisitos para solicitar alguno de estos financiamientos, antes de hacerlo debes contemplar los siguientes puntos:

  1. Costo de la propiedad y monto del préstamo

Si ya elegiste la casa de tus sueños y conoces su precio, debes compararlo con el monto del crédito al que puedes acceder antes de tomar alguna decisión, ya que dicho financiamiento podría no ser suficiente, recuerda que generalmente las instituciones prestan una cantidad menor a las personas que cuentan con un mal historial crediticio.

Es así que, en situaciones como estas, las personas deben ahorrar lo suficiente para cubrir el enganche aunado al resto del monto que no cubrirá el crédito hipotecario, si no te es posible ahorrar dicha cantidad, lo mejor será esperar y trabajar en mejorar el historial crediticio.

2. Requisitos de las instituciones gubernamentales

Ya mencionamos que los créditos ofrecidos por el Infonavit y Fovissste pueden ser una gran opción para casos donde el score crediticio es bajo, no obstante, no todas las personas pueden ser candidatas a solicitarlos. En el caso del Fovissste es obligatorio ser trabajador del Estado y resultar seleccionado a través de un sorteo.

En cuanto a los préstamos del Infonavit, además de estar afiliados a esta institución, se debe contar con un empleo formal, un Número de Seguridad Social (NSS), ser un contribuyente del Régimen de Incorporación Fiscal y estar registrado en alguna Administradora de Fondos para el Retiro (AFORE).

3. Comisiones y cuotas más estrictas

Es muy probable que las condiciones de los créditos hipotecarios a los que puedes acceder con un mal historial crediticio sean muy desfavorables, como tasas de interés muy altas o cobros estrictos, por lo que debes analizar si dichos términos te convienen o lo mejor es esperarte un tiempo en lo que terminas de pagar tus adeudos.

4. Otros factores que pueden causar el rechazo de tu préstamo

Si aunado a un reporte crediticio bajo, tus ingresos o nivel de endeudamiento ya no te permiten asumir otra obligación financiera, entonces es muy probable que rechacen tu solicitud de hipoteca, sobre todo considerando que este es uno de los créditos más grandes y de largo plazo que existen en el mercado.

Ventajas y desventajas de los préstamos hipotecarios con mal historial crediticio

Ventajas

  • Representa una alternativa ante otras instituciones que no aprueben tu solicitud.
  • Si pagas puntualmente los adeudos de tu crédito hipotecario podrás mejorar tu score crediticio.
  • Reduces el tiempo que tardarías en mejorar tu historial crediticio y luego solicitar tu hipoteca. 

Desventajas

  • Préstamos con tasas de interés más altas o poco competitivas (arriba del 25%).
  • Los montos de los créditos suelen ser del 60% hasta un máximo del 70% del valor de la vivienda.
  • Requisitos más estrictos
  • Penalizaciones más severas.
  • En el caso del autofinanciamiento, el proceso de asignación puede ser un poco lento, no aplica la deducibilidad fiscal de los intereses, no puedes realizar la portabilidad hipotecaria y mantiene un alto número de quejas ante la Profeco. Sobre este punto en particular, Roberto Straulino señala lo siguiente para considerar:
“El autofinanciamiento suele ser muy tardado, muy complicado, prestan poco, normalmente el 80% del valor del inmueble como máximo, y verdaderamente es carísimo, tienen que dar muchísimo dinero de enganche, te manejan que tu mensualidad es más baja y efectivamente al principio puede ser más baja, pero te suben la mensualidad cada seis meses, aproximadamente un porcentaje del 3, 4, 5% de tu mensualidad, entonces sube tu pago mensual y sube todo el adeudo, porque ellos manejan 180 mensualidades, no manejan un monto total que vas a pagar, si sube un 3% tu mensualidad te sube realmente todo y a los 6 meses otra vez, por lo que no recomendamos este tipo de financiamiento”.

Roberto Straulino

experto en asesoría hipotecaria

Pasos para obtener un crédito hipotecario con mal Buró de Crédito

  1. Trabaja en mejorar tu historial crediticio

El primer paso para lograr obtener la aprobación de un crédito hipotecario es comenzar a mejorar tu calificación en el Buró de Crédito, y aunque esto te lleve algo de tiempo, es la única forma de ganar la confianza de las instituciones financieras. Para lograrlo puedes seguir estos consejos:

  1. Sé puntual con tus pagos: recuerda que las instituciones crediticias reportan mes a mes tu comportamiento de pago, por lo que al pagar puntualmente demostraras que cuentas con solidez financiera y que manejas responsablemente tus deudas.
  2. Mantén bajo saldo en tus cuentas: debes procurar mantener saldos bajos en tu tarjeta de crédito, es decir, utilizar como máximo el 50% del límite de crédito de tu tarjeta, y es que por cada mil pesos mensuales de crédito que estés ocupando, el banco te quitará 90 mil pesos de línea de crédito hipotecario aproximadamente, según lo explicado por Roberto Straulino.
  3. Conoce tu capacidad de pago: esto te ayudará a saber cuánto dinero puedes destinar al pago de un nuevo crédito, es importante que tu nivel de endeudamiento no sobrepase el 30% de tu ingreso mensual. Para conocer cuál es tu capacidad de endeudamiento puedes apoyarte en un presupuesto donde se refleje tu ingreso, tus gastos fijos (alimento, renta, transporte, etc.) y los montos de tus deudas pendientes, el restante es lo que podrías destinar a una nueva deuda.
  4. Ponte al día con tus deudas: debes cubrir todos tus adeudos pendientes en tarjetas de crédito o préstamos, para esto es recomendable que realices un plan de pago. Un método para lograrlo es el aconsejado por Arturo Méndez, experto en educación financiera y temas crediticios, quien comenta:
“Hay muchas formas de liquidarlas, está el “acelerador de pagos” que quiere decir que empiezas a pagar la deuda más chiquita hasta la más grande, por ejemplo, tienes tres tarjetas de crédito donde en una debes 10 mil pesos, en otra 20 mil pesos y la última 30 mil pesos, entonces líquidas primero la de 10 mil pesos. Para ello tienes que pagar el mínimo de la segunda y de la tercera, y concentrar todos tus esfuerzos en pagar la deuda de la más chiquita (10 mil pesos). Una vez liquidada la deuda chiquita, lo que estabas pagando para esta se lo vas a abonar al pago mínimo de la segunda tarjeta hasta que termines de pagarla, mientras a la tercera tarjeta solo le vas a pagar el mínimo. Al liquidar la segunda, entonces lo que le estabas destinando a la primera y segunda tarjeta lo vas a enfocar a la tercera deuda. Esto va a ser que en dos o tres años mejore tu historial crediticio”.

Arturo Méndez

experto en educación financiera y temas crediticios

e. No solicites muchos créditos en poco tiempo: ya que esto dará la impresión de que requieres financiamiento urgentemente, es decir, es un reflejo de que tu situación financiera no se encuentra estable.

f. Verifica que nadie haya solicitado un crédito a tu nombre: puedes consultar tu historial crediticio de forma gratuita una vez al año en la página oficial de Buró de Crédito o Círculo de Crédito, esto es importante ya que si existe algún crédito que no reconozcas se puede tratar de una usurpación de identidad. Si este es caso puedes solicitar una aclaración o corrección de tu reporte.  

2. Ahorra más para el enganche

Cuando se quiere comprar una casa se debe contar con un ahorro inicial conocido como enganche que generalmente corresponde al 20% del valor del inmueble. No obstante, para aquellas personas que cuentan con mal historial crediticio se recomienda que el ahorro de este pago inicial sea mucho más grande, dado que esto las instituciones financieras pueden interpretarlo como que estás comprometido, además de que se reduce el riesgo para ellos debido a que tu préstamo sería menor.

3. Busca un co-solicitante

Otra opción a la que puedes recurrir es buscar un co-solicitante o co-acreditado, que es una persona que se suma a las obligaciones adquiridas con el préstamo. Esta persona debe contar con un reporte positivo en el Buró de Crédito, esto tal vez mejore las posibilidades de que aprueben tu crédito, pero no te asegura al 100% que lo consigas, puesto que las instituciones financieras solicitan que ambos cuenten con una buena calificación.

4. Asesórate con un experto  

Puedes buscar la asesoría de un bróker hipotecario para que te ayude a armar un plan para mejorar tu calificación crediticia, además de proporcionarte información sobre las opciones de crédito hipotecario con las que cuentas según tu situación.

Si tuviste una quita ¿qué debes hacer si planeas solicitar un préstamo hipotecario?

Es recomendable que primero acudas con la institución financiera que te otorgó la quita para negociar que liquidación total del adeudo con el fin de que se corrija la información en el Buró de Crédito, es decir, si en algún momento debías 150 mil pesos y con la quita solo pagaste 100 mil pesos, acércate al banco y proponle que le pagarás los 50 mil pesos restante para que registre a Buró de Crédito que liquidaste toda la deuda.

Aunque debes considerar que el que siga apareciendo la quita en tu historial dependerá del tiempo en que se registró, por ejemplo, si la quita la solicitaste hace 5 años y lo liquidaste hoy, en un mes ya no aparecerá en el Buró de Crédito, por lo que es más probable que algún banco te otorgue el préstamo. Pero si la quita está registrada recientemente, aun cuando liquides el pago total, seguirá apareciendo en tu reporte por un tiempo más.

Por lo anterior, es muy importante que el crédito hipotecario que solicites sea con una institución bancaria distinta a la que negociaste la quita, de acuerdo con Roberto Straulino:  

“Se debe solicitar el crédito con otro banco, no con el que quedaste mal porque ese nunca te va a dar crédito hipotecario, el banco que no le pagaste o que ya le liquidaste con quita ya no te va a prestar. Nos ha pasado que de repente tienes un Buró de Crédito que dices igual y este está perfecto, está muy bien, y al momento de tramitar el crédito con el banco lo rechaza, ¿por qué? Por una cuenta con el banco de hace 25 años sin pagar. Ya no aparece en Buró de Crédito, pero los bancos lo mantienen en su registro interno.”

Roberto Straulino

experto en asesoría hipotecaria

¿Es mejor solicitar un préstamo hipotecario con mal historial crediticio o primero mejorarlo?

En conclusión, lo recomendable es que antes de solicitar un crédito hipotecario te enfoques en mejorar tu calificación en el Buró de Crédito, si es que esta es baja, ya que, aunque existen diversos financiamientos que te ayuden a comprar una casa, lo cierto es que estos te ofrecen condiciones poco favorables a diferencia de un crédito hipotecario. Al respecto el especialista Arturo Méndez comentó lo siguiente:

“De plano es mejor primero mejorar el historial crediticio para que el banco vea cómo estás trabajando, para poder obtener un crédito hipotecario. Sobre todo, en caso de que no se cuente con Infonavit o Fovissste, considerando que estas dependencias te van a prestar un monto bajo. Es así que, para la casa de tus sueños sí te recomiendo que antes de solicitar tu crédito hipotecario te enfoques en mejorar tu historial crediticio”.

Arturo Méndez

experto en educación financiera y temas crediticios