Guía de crédito hipotecario para comprar casa por primera vez 

Conoce y compara los tipos de crédito hipotecario que puedes contratar en México, los gastos adicionales que necesariamente saldrán de tu bolsillo y los beneficios que puedes tener al comprar un inmueble dependiendo de la ciudad donde vives. 

Aquí te presentamos a detalle la oferta que existe para que sepas cómo elegir tu mejor opción.

En nuestra Guía de crédito hipotecario para comprar casa por primera vez conocerás:

Tipos de créditos hipotecarios en México

En México existen diferentes tipos de crédito hipotecario, en esencia, se pueden dividir por tipo de pago y por destino.

Crédito hipotecario por tipo de destino

Aunque es uno de los destinos más conocidos, el crédito hipotecario no se limita a la adquisición de una vivienda nueva o usada; un financiamiento de este tipo también se puede utilizar para: 

• Adquisición de terreno 
• Adquisición de terreno y construcción simultánea
• Segundo crédito

A menudo los destinos turísticos tienen un aforo menor, se requiere un enganche cercano al 30% y el banco te puede prestar hasta el 70% aproximadamente.

• Crédito para preventa

En este caso, los bancos otorgan el crédito para que el comprador dé el enganche y mensualidades de pago para su vivienda.

• Crédito de mejoramiento y ampliación

A través de un crédito de remodelación solo se pueden hacer modificaciones estéticas, para los cambios a nivel estructural lo correspondiente es solicitar un crédito de construcción. En el crédito para remodelar se presta a la persona un porcentaje del valor de su propiedad que oscila entre 30% a 50%. Las condiciones varían por banco. 

• Crédito para construcción

Este funciona de forma muy similar al crédito de compra o remodelación, lo que cambia es la forma de entregar el dinero. Para la compra de una casa o departamento por medio de un crédito hipotecario, el capital contratado se entrega de manera inmediata para liquidar el saldo del precio al propietario del inmueble. En el caso del crédito hipotecario para construcción, el dinero es entregado en etapas o ministraciones. Hay un anticipo y varias ministraciones que se entregan conforme al avance de obra. 

• Crédito de liquidez

El crédito de liquidez es un tipo de financiamiento que puede solicitar el propietario de una casa o departamento que no esté hipotecado. De cierta forma, el propietario se apalanca del bien inmueble para obtener un préstamo en condiciones más favorables, pues la tasa de interés es más baja que en los créditos de consumo y el plazo es mucho más amplio para liquidarlo, 15 años en promedio. Un crédito de liquidez generalmente se utiliza para liquidar tarjeta(s) de crédito, préstamos personales, préstamos de autos o para iniciar algún negocio.

• Sustitución de hipoteca

También conocido como pago de pasivos, este producto permite a las personas cambiar su crédito hipotecario de institución financiera en caso de hallar en ella una mejora en la tasa de interés de su crédito. 

• Cambio de hipoteca más liquidez

Crédito hipotecario por tipo de pago

En México hay créditos en tasa fija y mensualidades fijas, o bien, tasa fija con pagos crecientes.

Por ejemplo, una persona que tiene un ingreso mensual de $25,000 pesos podría alcanzar $500 mil pesos de línea de crédito en pagos crecientes y $400 mil en pagos fijos.

Asimismo, Scotiabank ofrece un producto muy específico llamado Hipoteca 7x5 en el cual la tasa de interés se revisa cada 5 años, es decir, la tasa es semifija porque permanece por ese periodo de tiempo, luego se actualiza y esa alza puede ser de un porcentaje considerable. 

También están los créditos de autofinanciamiento como los de Tu Casa Express o Hir Casa; este sistema de comercialización de bienes y servicios consiste en formar un grupo de personas que periódicamente aportan sumas de dinero a un fondo común administrado por un tercero. Bajo este esquema solidario las personas se prestan el dinero reunido para comprar su vivienda.

Comparación de tipos de créditos hipotecarios en México

Créditos hipotecarios de la banca con pagos fijos versus pagos crecientes a plazos de 10, 15 y 20 años

Opciones de financiamiento más baratas para un inmueble plazo 10 años

Para una vivienda de $2,000,000.00 con un préstamo de $ 1,800,000.00

Opciones de financiamiento más baratas para un inmueble plazo 15 años

Para una vivienda de $2,000,000.00 con un préstamo de $ 1,800,000.00

Opciones de financiamiento más baratas para un inmueble plazo 20 años

Para una vivienda de $2,000,000.00 con un préstamo de $ 1,800,000.00

FAT es la unidad de medida que representa qué tan caro es el crédito, mientras más bajo sea el FAT, más barato es el crédito. Las tarifas están vigentes al 9 de mayo de 2024. Descargo de responsabilidad: Las diferentes cantidades y términos de los créditos dan lugar a diferentes tasas de comparación. Consulta con el banco para obtener los detalles completos del préstamo, incluidas todas las tarifas, términos y condiciones para asegurarte de que el producto es el idóneo para ti. Si bien esta es una amplia lista de los créditos hipotecarios de tasa fija con pagos fijos y tasa fija con pagos crecientes disponibles en México para los compradores de vivienda, no podemos garantizar que se muestren todos los préstamos disponibles en el mercado.

Créditos Infonavit y Fovissste

En nuestro país, 55% de los créditos hipotecarios son otorgados por la banca y el 45% es otorgado a derechohabientes de Infonavit y Fovissste. Cabe recordar que el crédito Infonavit puede tener varios destinos también: 

• Adquirir una vivienda existente
• Comprar un terreno
• Comprar un terreno y construir vivienda
• Hacer mejoras o reparaciones sin afectar la estructura de la vivienda
• Construir en vivienda o terreno
• Pagar una hipoteca bancaria

Después de elegir el tipo de financiamiento adecuado, el comprador debe precalificarse en Mi Cuenta Infonavit para saber si cumple con los puntos para tramitar su crédito y cuál será el monto del préstamo que recibirá. Para ello deberá capturar su Número de Seguridad Social, contraseña e introducir el código para tener acceso a su información.

Lo recomendable es autorizar la consulta de su historial crediticio ante las Sociedades de Información Crediticia (Buró de Crédito), pues de ese modo, el monto de crédito que le autorice el Infonavit a la persona podría ser mayor.

En ese sentido, es importante destacar que en 2024, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) aumentó el monto máximo de financiamiento en todas sus líneas de crédito. 

Por otra parte, la tasa de interés de estos créditos oscila entre 3.76% y 10.45%, según el nivel salarial del acreditado.

Tabla de tasas de interés diferenciadas por nivel salarial

Para detallar, Unamos Créditos es un esquema en el que el derechohabiente puede juntar su financiamiento con su pareja (en unión libre o del mismo sexo sin la necesidad de estar casados), algún familiar, amigo o con quien desee para comprar una casa de mayor valor y mejor ubicación.

Cuando la persona trabaja de manera independiente, puede cotizar voluntariamente al Infonavit y generar ahorro en su Subcuenta de Vivienda, incluso si vive en Estados Unidos. El dinero acumulado le generará rendimientos que iguales o superiores a la inflación, le permitirá acceder a los productos de crédito que tiene el Infonavit o podrá usar esos recursos para complementar su pensión al momento de su retiro. 

Los interesados deben ingresar a la página del Instituto Mexicano del Seguro Social, ir a “Accesos Directos”, seleccionar la opción “Personas Trabajadoras Independientes”, dar clic en Iniciar el Trámite y capturar la información solicitada.  Se deberá tener a la mano CURP, RFC, Número de Seguridad Social (NSS), un correo electrónico personal y cuenta Afore. Asimismo, se debe indicar ocupación, zona geográfica del domicilio y nivel de ingresos. El pago de las cuotas se calculará en función del ingreso, por ello es importante informar correctamente cuánto ganas al mes.

Respecto al crédito Fovissste, Alfonso Ramírez de GAAL asesores patrimoniales, señala que es un tipo de financiamiento que también ha mejorado bastante sus condiciones en los últimos tiempos. 

Costos adicionales a tomar en cuenta para los compradores de vivienda

Como ya hemos visto, en la actualidad se puede obtener financiamiento de hasta 95% para la compra de una casa. Sin embargo, siempre hay gastos adicionales que tendrán que salir del bolsillo del comprador, a saber: 

Enganche
Si bien se recomienda dar un enganche de 20% a 30% para optimizar las condiciones del crédito hipotecario (pues entre menos enganche y más larga es la vida del crédito, más se paga de intereses a largo plazo), en la práctica eso depende mucho de los usos y costumbres del mercado.

Dado este escenario, el potencial comprador tiene que ahorrar el enganche de su propio dinero, entre el 10% y 20% dependiendo qué tipo de actividad realice para generar sus ingresos.

Avalúo
El avalúo es necesario porque la institución otorgante de crédito necesita conocer el valor justo de mercado de la propiedad. Se estima que el costo del avalúo es alrededor de $3,500 pesos por cada millón que cueste el inmueble. 

Comisión por apertura del crédito

Gastos notariales
También conocidos como gastos de escrituración o gastos de titulación. Este concepto engloba los costos de los impuestos derivados de la escrituración de un inmueble, así como los honorarios del notario, entre otros rubros.

De acuerdo con el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, los gastos de escrituración normalmente corren a cargo del comprador e incluyen: 

• Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles: es local y en algunos lugares se denomina impuesto de traslado de dominio. 
• Derechos de registro público
• Derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias, como el certificado de libertad de gravámenes, constancia de no adeudo de contribuciones, entre otros
• Erogaciones: pago a gestores, traslados, avalúos, viáticos, etcétera
• Honorarios del notario(a) y el correspondiente IVA.

“Los impuestos federales son por el hecho de que vas a poseer esos metros cuadrados; en cuanto a los impuestos locales, hay estados (como la CDMX) en los que oscilan del 4 a 6% o se elevan hasta el 10 u 11%, como en el Estado de México que es uno de los más caros a nivel nacional en este sentido”, detalla Alfonso Ramírez. 

Gastos en servicio y mantenimiento
Puede ser que en la nueva casa ya estén 100% instalados y en funcionamiento todos los servicios básicos: luz, agua, gas, teléfono e internet. Pero si no es el caso, la prevención en tiempo y recursos económicos será esencial para ponerlos en marcha. 

Gastos de mudanza
Después de comprar tu casa viene la mudanza. Al cotizar el servicio verás que, dependiendo de la cantidad de muebles y pertenencias, la distancia y el embalaje necesitarás un buen colchón de ahorro. La alternativa es hacerlo tú mismo con ayuda de la familia y los amigos.

Apoyos para los compradores de vivienda

Dado que la compra de un inmueble es una de las más importantes en la vida de toda persona, en México existen ciertos beneficios que desahogan la cartera de los compradores.

Algunas instituciones bancarias lanzan promociones en primavera y durante ‘El Buen Fin’ también se pueden hacer grandes ahorros. Si bien ningún banco está forzado a brindar este beneficio, durante este evento que tendrá lugar del viernes 15 al lunes 18 de noviembre de 2024, se pueden ver descuentos interesantes.

En general, no se cobra el avalúo o la comisión por apertura, en algunas ocasiones, ninguno de los dos gastos. La recomendación es asesorarse para saber si se es candidato(a) para estas promociones.

Tomando en cuenta los escenarios considerados en las gráficas de la sección de comparación de créditos hipotecarios a 10, 15 y 20 años, el descuento puede ser muy bueno para todos los bolsillos: 

En este orden de ideas, Alfonso Ramírez, cofundador de GAAL asesores patrimoniales, advierte que cualquier promoción autorizada tiene una duración aproximada de tres meses, cuando no se ejecuta dicha promo o incluso la aprobación de un crédito hipotecario, el banco reevalúa cada caso, vuelve a correr Buró de Crédito, a revisar comprobantes de ingreso y, según las condiciones de ese momento, se modifica la tasa de interés, se conservan promociones o se aplican otras nuevas.  

Para los habitantes de la Ciudad de México existe otro beneficio muy popular: La Jornada Notarial que se celebra desde 2003 en la capital del país donde el Impuestos Sobre Adquisición de Inmuebles es uno de los más elevados. 

Este programa permite a los compradores y propietarios de vivienda regularizar la situación jurídica de sus inmuebles, de su patrimonio con descuentos o deducciones. 

La Jornada Notarial surgió como un evento de corta duración, pero el Colegio de Notarios de la Ciudad de México recuerda que ha evolucionado mucho a lo largo de los años: “En 2017 se logró que las jornadas dejaran de ser un acuerdo del jefe de gobierno y se incorporaran los beneficios de la jornada notarial al código fiscal de la CDMX. Hoy ya es parte de la ley, en esencia es un derecho que tienen los ciudadanos de la Ciudad de México para tener una reducción en algunas contribuciones”.

Como señala Rafael Arturo Coello Santos, titular de la Notaría 30 de la CDMX en el canal de YouTube del Colegio de Notarios de la Ciudad de México, las ventajas de este programa son muy relevantes: “En la Jornada Notarial hay dos programas básicamente: se reduce el cobro del impuesto de adquisición de inmuebles y los derechos del registro público; en la mayoría de los casos se evita tener que practicar un avalúo y, además, las contribuciones mencionadas se calculan no sobre el valor comercial (el más alto) del inmueble, sino sobre el valor catastral”.

Estos son los valores para obtener los beneficios de la Jornada Notarial 2024:

El descuento se visualiza así en un ejemplo hipotético: 

• Precio comercial del inmueble: 4 millones de pesos
• Avalúo: 4 millones de pesos
• Valor catastral: un millón de pesos

Para asegurar que la persona cumple con los requisitos para gozar de los beneficios de la Jornada Notarial 2024 que está vigente durante todo el año, es ideal comunicarse a la Notaría de la Ciudad de México a través del teléfono 5555 111819. Además, la sede ubicada en Río Tigris 63, en la colonia Cuauhtémoc ofrece asesorías gratuitas entre semana.

Requisitos para solicitar un crédito hipotecario

Hay que considerar que la documentación varía de institución a institución y también va a depender del tipo de producto que se solicite. Sin embargo, de forma general hay que llenar la solicitud de crédito hipotecario en forma autógrafa (algunos bancos tienen por separado el consentimiento de la revisión de Buró de Crédito) y alistar otra serie de documentos.

Juan Kasuga, director de Creditaria México, señala que dichos documentos se pueden subdividir en documentos de identidad y documentos de ingresos. Los primeros incluyen la credencial del INE o el pasaporte; acta de nacimiento; comprobante de domicilio; y, si eres casado(a), tu acta de matrimonio, pues dependiendo del régimen del mismo le pedirán documentación al cónyuge. Cuando la pareja entra en comprobación de ingresos, aunque estén casados por separación de bienes, le van a pedir documentos de identidad y de ingresos.

Si la persona está casada por bienes mancomunados sí le solicitarán documentos al esposo o esposa ya sea que participe o no con ingresos, pues él o ella también va a ser dueño de la propiedad.

Por otro lado, los documentos de ingresos varían si eres trabajador bajo un régimen de nómina o si eres independiente; cuando estás bajo el régimen de nómina te piden los tres meses más recientes de recibos de nómina. A veces se requiere una carta expedida por el patrón que especifique si la persona tiene un contrato fijo en ese empleo, si es empleado eventual, su antigüedad, el nivel salarial e incluso las compensaciones de las que goza. 

A los trabajadores independientes se les requiere seis meses de estados de cuenta (dependiendo de la actividad los bancos consideran diferentes porcentajes a los depósitos recibidos) y declaraciones de impuestos. Hay bancos que, hasta cierto valor de propiedad, permiten la estimación de ingresos con una visita socioeconómica.

Si se trata de operaciones con Infonavit o Fovissste en esquemas de cofinanciamiento, se debe entregar documentación adicional.

¿Es adecuado usar un garante para pedir un crédito hipotecario?

Para responder esta pregunta es necesario saber que en México existen dos figuras relacionadas con el pago de un crédito hipotecario. Cuando el comprador tiene la capacidad suficiente para hacer frente a la línea de crédito podemos hablar del garante hipotecario; pero también está el coacreditado. 

Tanto el coacreditado como el garante apoyan al titular del crédito, es decir, al solicitante principal con recursos para poder completar la mensualidad. Esto se da sobre todo entre esposos. Por su parte, el garante es más común entre padres que ayudan a sus hijos a comprar una vivienda. 

La diferencia entre uno y otro es la siguiente: los coacreditados también son propietarios del bien inmueble; y el garante hipotecario no va a ser propietario del bien inmueble, solo se está obligando a pagar junto con el titular la mensualidad del crédito. Digamos que las dos figuras se obligan a pagar el crédito junto con el titular.

De igual forma, ambas figuras deben demostrar ingresos, pues con base en los ingresos de ambos (titular y garante) se establece la línea de crédito que puede ofrecer el banco. 

La respuesta a si se requiere o no cualquiera de estas figuras dependerá del tipo de relación que se tenga con la persona para determinar si al titular le conviene o no tenerlo como garante o coacreditado.

10 consejos claves para compradores de vivienda

1. Evalúa tu situación financiera

Pon tus ingresos, gastos y deudas bajo el microscopio. ¿Puedes reducir los gastos no esenciales y saldar tus deudas? Empieza con tu tarjeta de crédito. Podrías usar un método de bola de nieve que implica pagar tus deudas más pequeñas primero y luego pasar a la siguiente más pequeña. Los prestamistas quieren ver un historial de gasto responsable y tres meses de gastos de subsistencia en ahorros para asegurarse de que puedas atender cómodamente un crédito hipotecario.

2. Habla con tu pareja

Tómense un tiempo juntos para platicar a profundidad sobre los motivos por los que quieren comprar una casa o departamento. Pagar un crédito hipotecario bancario puede tomarles desde cinco hasta 20 años, necesitarán tener muy clara la razón les dará bases sólidas para convertir eso en una meta financiera. 

Conozcan sus motivadores, no den nada por sentado. Conversarlo tiene un doble beneficio: no solo identificas tus propias razones, sino que también puedes ver una imagen más clara de la perspectiva de tu pareja.

Asimismo, toma en cuenta que si tu pareja tiene un mal Buró de Crédito, la compra de casa podría no ser posible hasta que mejore su situación.

3. Date tiempo para ahorrar el enganche

En México la diferencia entre la mensualidad de un crédito a 15 versus uno de 20 ronda los $1,500 pesos. Hacer ese esfuerzo económico hace que una persona amortice más reduciendo así el costo financiero del crédito hipotecario. 

Si te esfuerzas por dar el mayor enganche al inicio (de 20% a 30%), tu flujo de dinero va a estar un poco más holgado por los siguientes 10, 15 o 20 años. Guiarte con un presupuesto, ahorrar e invertir esos ahorros será de gran ayuda para hacer crecer ese dinero más rápido.

4. Revisa tu historial de crédito

Obtén tu Reporte de Crédito Especial, es gratis una vez al año en Buró de Crédito. Revisarlo te ayudará a saber qué estás haciendo bien y qué hacer para mejorarlo. Un puntaje de crédito más alto puede significar que eres elegible para solicitar financiamiento y obtenerlo con una mejor tasa de interés. Los préstamos hipotecarios de mal crédito son significativamente más caros.

5. Crea una lista de deseos

Comprar una casa es una gran inversión, así que crea una lista de tus necesidades y deseos para la casa de tus sueños. ¿Qué características no estás dispuesto a negociar y cuáles sí? Esta información te dará una idea de lo que está disponible en el mercado dentro de su rango de precios y te dará una ventaja en tu búsqueda de propiedades.

6. Duda de los inmuebles baratos

Las casas con precios por debajo del promedio pueden ser atractivas para compradores con poco presupuesto, pero mayores riesgos suelen venir con ellas. Es muy simple ¿si es tan buena la oferta, por qué nadie las compró antes? Por lo general, hay una buena razón para que una propiedad en ese precio esté disponible por un largo periodo.

Cuando veas una casa en un precio de ganga, averigua qué puede estar sucediendo. ¿Hay algún problema relacionado con la zona, tendrá problemas estructurales, señales de infestaciones? En esos casos, las personas se muestran desesperadas por deshacerse de sus propiedades. Reflexiona si estás dispuesto a asumir ese riesgo a cambio de pagar menos de lo que esperabas. La respuesta, en la mayoría de los casos es no.

7. Considera apoyarte en un profesional inmobiliario

Una buena asesoría de un bróker hipotecario te puede ahorrar cientos de miles de pesos por cada millón que tengas contratado en tu crédito hipotecario. El bróker sabe cómo analizar correctamente un crédito y es capaz de explicarte las diferentes coberturas que tiene este crédito, así como los beneficios que puedes tener. La mejor parte es que no le cobra sus servicios al cliente. En realidad, los bancos les pagan una comisión por cada crédito que se firma con ellos. 

Por su parte, un asesor inmobiliario te ayudará a encontrar viviendas que se ajusten a tu presupuesto y necesidades, como conocerá el área que te interesa en específico, te hará recomendaciones para evitar que termines arrepintiéndote de la compra. Sus habilidades de negociación facilitarán la compra y su apoyo en la gestión de trámites te quitará muchas preocupaciones de encima.

8. Ten claros los costos adicionales del crédito hipotecario

El enganche y el pago de la hipoteca no son los únicos gastos involucrados en la compra de una casa. Toma en cuenta todos los gastos adicionales que tendrás que hacer antes, durante y después de la compra para que no te tomen desprevenido, no saber dónde conseguirás el dinero para los gastos de escrituración te generará mucho estrés si no te preparas con antelación con un ahorro extra.

9. Preguntar todo lo que no entiendas

Una buena parte del estrés proviene de no comprender o malinterpretar documentos y situaciones. Si algo en el papeleo te confunde o te genera dudas, pídele a tu asesor o al banco que te explique de forma sencilla qué significan ciertos términos y cómo afectan tu compra. Estás en tu derecho.

10. Enfócate en obtener la aprobación del crédito hipotecario

Cuando se tiene aprobado un crédito hipotecario, se ha recorrido gran parte del camino. Al tener tu enganche ahorrado y el crédito hipotecario autorizado por el monto que quieres, puedes negociar más ágilmente la compraventa de tu casa porque ya tienes todo el dinero que esta operación requiere.