Uno de los proyectos más importantes y significativos en la vida de una persona es el comprar la propiedad que se volverá su hogar en el futuro, no obstante, el panorama inmobiliario ha dificultado la posibilidad de adquirir una casa, tan solo en 2025 el precio de la vivienda registró un incremento de 8.2%, con un precio promedio 1.85 millones de pesos, de acuerdo con el índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
Es por lo anterior que, para poder adquirir un inmueble muchas veces es necesario hacer uso de un crédito hipotecario, y para ayudarte a solicitarlo nos dimos a la tarea de investigar todo lo que debes sobre una hipoteca, desde lostipos de créditos que existen, hasta cómo funcionan y sus requisitos, para que puedas familiarizarte a profundidad y logres obtenerlo.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Es un préstamo que otorga una institución bancaria o financiera a sus clientes, con la finalidad de financiar la compra de un inmueble que comúnmente no puede ser adquirido con el uso de los recursos propios del comprador.
Se caracteriza por ser un financiamiento de largo plazo, ya que los tiempos de pago que manejan los bancos para liquidarlo suele ir desde los cinco hasta incluso los 30 años y en todo el tiempo de vida del préstamo bancario queda como garantía el mismo inmueble, es decir, que hasta el momento en que lo liquides, el banco o la institución financiera en la que hayas solicitado el crédito hipotecario, será el dueño de la vivienda.
¿Para qué sirve una hipoteca?
Un crédito hipotecario no solo sirve para lograr comprar una casa sin tener que liquidar el valor total de la vivienda de forma inmediata, sino también para:
- Comprar terrenos.
- Financiar la construcción de una casa o departamento.
- Realizar remodelaciones o ampliaciones en la casa.
- Segundo crédito
¿Qué tipo de créditos hipotecarios existen en México?
En nuestro país existen diversos tipos de crédito hipotecario, los cuales se pueden dividir por tipo de pago y por destino, siendo los siguientes:
Crédito hipotecario bancario:
Son financiamientos otorgados por Bancos y suelen ser la opción ideal para quienes cuentan con ingresos económicos comprobables y un buen historial crediticio. Se caracterizan por:
- Solicitar enganche de entre el 25 y el 45% del costo total de la propiedad.
- Ofrece tasas de interés fija, variable o mixta.
- Plazos que van de 5 a 30 años para liquidarlo.
- Entre sus requisitos comunes se encuentra que el cliente tenga entre 18 hasta 64 años con 11 meses, así como tener una antigüedad laboral vigente de 6 meses a 1 año.
Crédito hipotecario por instituciones gubernamentales
Financiamientos concedidos por el Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) o por el Fondo para la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE), para personas que trabajan en el sector privado o público según corresponda y que se encuentran cotizando para dichas entidades.
Se caracterizan por:
INFONAVIT
- Plazo de hasta 30 años.
- Monto de préstamo de hasta 2 millones 595 mil 491 pesos, aunque depende de la edad del solicitante y su capacidad de pago.
- Tasa fija.
- Como requisito el solicitante debe precalificarse en el portal del INFONAVIT, para conocer si cuenta con los puntos necesarios, el monto de ahorro en su Subcuenta de Vivienda y si es candidato en la categoría para iniciar el trámite.
FOVISSSTE
- Préstamos desde 100 mil pesos hasta 4 millones 800 mil pesos, según el Banco o la SOFOME con la que se genere el crédito.
- Se puede realizar pagos anticipados sin penalizaciones.
- Entre los requisitos se debe ser trabajador activo del Estado, contar con 18 meses o más de aportaciones en la Subcuenta de Vivienda y no tener ningún proceso de dictamen para el otorgamiento de pensión por invalidez o incapacidad total, parcial o temporal.
Crédito hipotecario SOFOM
Financiamiento adquirido a través de una Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, que tiene como ventaja:
- Requisitos flexibles y plazos muy amplios.
- Otorga un monto para cubrir el 95% del valor de la vivienda.
No obstante, se debe considerar que las tasas de interés y el Costo Anual Total (CAT) son más elevados que los créditos bancarios, y depende de la autorización del préstamo de otras entidades como el INFONAVIT o el FOVISSSTE.
Crédito de liquidez
Es un tipo de financiamiento que puede solicitar el propietario de una casa o departamento que no esté hipotecado. De cierta forma, el propietario se apalanca del bien inmueble para obtener un préstamo en condiciones más favorables, pues la tasa de interés es más baja que en los créditos de consumo y el plazo es mucho más amplio para liquidarlo, 15 años en promedio. Un crédito de liquidez generalmente se utiliza para liquidar tarjeta(s) de crédito, préstamos personales, préstamos de autos o para iniciar algún negocio.
Sustitución de hipoteca
También conocido como pago de pasivos, este producto permite a las personas cambiar su crédito hipotecario de institución financiera en caso de hallar en ella una mejora en la tasa de interés de su crédito.
¿Cuáles son los requisitos y documentación para obtener una hipoteca?
Antes de que te aventures a solicitar un crédito hipotecario es indispensable que conozcas los requisitos y documentación que generalmente solicitan las instituciones financieras para otorgar un préstamo, siendo las siguientes:
| Requisitos | |
| Edad | La edad mínima comúnmente es de 21 años (aunque algunas instituciones pueden bajar la edad hasta los 18 años) y máximo 65 años (en ocasiones hasta los 70 años como en el caso del Infonavit). |
| Antigüedad laboral | Este es un requisito que les da certeza a las instituciones financieras sobre la estabilidad laboral del cliente, por lo que suelen pedir al menos un año (12 meses) de haber estado cotizando en su último puesto de trabajo. |
| Comprobantes de ingresos | Este punto está relacionado con el anterior, donde se estima que por cada millón de pesos que pueda prestar la entidad financiera, el cliente debería estar ganando al menos 30 mil pesos al mes, aunque esto depende de las políticas de cada institución. |
| Historial crediticio | Este indicador ayuda a determinar qué tan buen o mal pagador es el cliente. Comúnmente se debe contar con al menos 500 puntos en el score crediticio. |
| Monto ahorrado de enganche | Considerando que actualmente los bancos otorgan como máximo el 90% del valor total del inmueble, es importante que el cliente tenga ahorrado el monto faltante, además de los gastos extras tales como del avalúo y escrituración. |
| Aval | Aunque no en todos los casos es necesario, si la suma del crédito es mayor se debe contar con un coacreditado. |
| Seguros | Será necesario que contrates un seguro de vida que permita liquidar la deuda en caso de que el titular ya no pueda hacerlo, y un seguro de daños para proteger la casa de posibles afectaciones. |
Respecto a la documentación básica que te pedirán, generalmente se encuentra:
| Identificación oficial vigente | Credencial de elector o pasaporte vigente. Si es extranjero, FM2 forma migratoria o documento que acredite su estancia legal en el país. |
| CURP | Tratándose de personas físicas: Clave Única del Registro de Población de cada uno de los participantes del crédito. |
| Comprobante domicilio | Recibo actual de agua, luz, teléfono fijo o gas no mayor a tres meses. En caso de aval, no mayor a seis meses. |
| Acta nacimiento | Documento actualizado (máximo de 6 meses). |
| Estado civil | Acta de matrimonio, de divorcio y/o defunción cuando aplique. |
| Cuestionario de salud | Para créditos mayores a 12 millones de pesos. |
| Solicitud de crédito | Completa y firmada igual que la identificación oficial con fotografía. NSS en los Apoyos Infonavit y Cofinanciamientos. Deberá contener todas las firmas. |
| Estados de cuenta | Emitido por una institución bancaria de los últimos tres meses, identificando los depósitos por nómina, honorarios o rentas. |
¿Cuál es el proceso para solicitar un crédito hipotecario?
- Precalificación: algunas instituciones financieras ofrecen eta opción (ya sea en línea o presencial), para que el cliente conozca cuánto podría recibir de crédito, considerando sus ingresos, edad e historial.
- Reunir la documentación necesaria: anticiparse con este paso ayudará durante el inicio del proceso, por lo que te recomendamos juntar la documentación anteriormente mencionada, además de investigar los requisitos específicos de la institución financiera donde planeas solicitar el crédito.
- Presenta tu solicitud formal: es en este paso cuando formalmente solicitas el crédito, presentas toda la documentación y la institución financiera realizará el análisis del perfil del solicitante.
- Evaluación y aprobación: tomando en cuenta la información financiera del cliente, su historial crediticio, el valor del inmueble y demás factores, la institución financiera determinará la oferta formal del crédito que ofrecerá, así como detalles como el monto aprobado, el plazo, la tasa de interés y demás condiciones.
- Firma del contrato y escrituración: si el cliente acepta la oferta el paso final es formalizar el crédito a través de un contrato y firma ante un notario. Tras esto la institución financiera entregará el dinero y se realizará la inscripción de la propiedad a nombre del cliente con el inmueble como garantía.
¿Qué se debe contemplar al solicitar un crédito hipotecario?
Solicitar un crédito hipotecario no es una decisión cualquiera, de hecho, representa una gran responsabilidad financiera, por lo que es importante que consideres los siguientes factores antes de elegir uno:
Tasa de interés y plazo
En México existen tres tipos de esquema de pago:
- Fijo: se mantendrá el mismo monto de pago durante toda la vigencia del crédito, lo cual permite mantener un mayor control financiero, aunque suelen ser más alta.
- Variable: tiende a cambiar según los indicadores económicos, por lo que puede bajar o subir con el tiempo.
- Mixto: este esquema permite mantener una tasa fija durante los primeros años del crédito y posteriormente volverla variable.
En cuanto a los plazos, debes considerar que entre mas largo sea, las mensualidades serán menores, pero pagarás más intereses al final, mientras que con un plazo menor realizarás pagos mensuales más grandes, pero menos intereses totales.
Costos adicionales
Cuando solicitas una hipoteca no solo debes considerar el valor del inmueble, sino también algunos gastos adicionales que pueden representar entre el 5% y 10% extra del monto total y que serán destinados para:
- Avalúo del inmueble
- Seguros obligatorios
- Comisiones bancarias y apertura del crédito
- Honorarios notariales y registro público
CAT
Es un indicador que engloba todos los costos ocultos de un crédito. Este se expresa en porcentaje y engloba justamente a la tasa de interés, a la que se le suman las comisiones o costos adicionales como el valor de los seguros obligatorios, la comisión por apertura, gastos por manejo de cuenta, etc.
De manera general, a mayor porcentaje del costo anual total expresado en los créditos hipotecarios ofertados en el mercado mexicano, mayor será el pago que deberás realizar. Pero toma en cuenta que también intervienen otros elementos, principalmente los intereses y costos de los seguros asociados al crédito (que varían en cada institución financiera). Es justamente ahí cuando recae la importancia de buscar una opción de crédito hipotecario que sea favorable a tu bolsillo, es decir que tenga el porcentaje más bajo posible.
Para entender cómo el CAT ayuda a comprender cuál crédito es más barato que otro, a continuación, compartiremos un ejemplo considerando que se planea comprar una casa con un valor de 1,800,000.00 pesos, que el cliente cuenta con un enganche de 300,000.00 pesos, un plazo de 20 años y un monto de crédito de 1,500,000.00 pesos:
| Institución | Desembolso inicial (incluyendo enganche) | Ingresos que comprobar | Pago mensual | CAT | Pago total |
| Santander Hipoteca Verde | $432,960.00 | $9,000.00 | $16,694.80 | 12.7% | $3,944,560.05 |
| Banorte Hipoteca Verde | $300,000.00 | $34,540.15 | $17,268.10 | 13.2% | $4,011,093.88 |
| Banorte Fuerte | $430,014.00 | $34,741.89 | $17,369.94 | 13.6% | $4,089,406.82 |
| BBVA | $448,380.00 | $52,217.43 | $17,405.81 | 13.7% | $4,107,001.47 |
| Banamex Hipoteca Perfiles | $410,500.00 | $49,710.30 | $17,398.61 | 13.8% | $4,121,270.98 |
| Mifel | $446,701.00 | $51,609.42 | $17,641.79 | 13.8% | $4,176,077.38 |
| Bx+ | $390,944.00 | $60,231.35 | $18,09.40 | 14.4% | $4,262,215.13 |
| YAVE Pago Fijo | $470,349.00 | $48,330.67 | $18,124.00 | 14.6% | $4,272,789.00 |
| Banregio | $418,137.60 | $41,317.53 | $17,964.15 | 14.7% | $4,340,413.70 |
| Afirme | $418,220.00 | $36,237.42 | $18,526.22 | 15.1% | $4,451,320.64 |
¿Qué consejos considerar antes de adquirir un crédito hipotecario?
1. Evalúa tu situación financiera
Pon tus ingresos, gastos y deudas bajo el microscopio. ¿Puedes reducir los gastos no esenciales y saldar tus deudas? Empieza con tu tarjeta de crédito. Podrías usar un método de bola de nieve que implica pagar tus deudas más pequeñas primero y luego pasar a la siguiente más pequeña. Los prestamistas quieren ver un historial de gasto responsable y tres meses de gastos de subsistencia en ahorros para asegurarse de que puedas atender cómodamente un crédito hipotecario.
2. Habla con tu pareja
Tómense un tiempo juntos para platicar a profundidad sobre los motivos por los que quieren comprar una casa o departamento. Pagar un crédito hipotecario bancario puede tomarles desde cinco hasta 20 años, necesitarán tener muy clara la razón les dará bases sólidas para convertir eso en una meta financiera.
Conozcan sus motivadores, no den nada por sentado. Conversarlo tiene un doble beneficio: no solo identificas tus propias razones, sino que también puedes ver una imagen más clara de la perspectiva de tu pareja.
Asimismo, toma en cuenta que si tu pareja tiene un mal Buró de Crédito, la compra de casa podría no ser posible hasta que mejore su situación.
3. Date tiempo para ahorrar el enganche
En México la diferencia entre la mensualidad de un crédito a 15 años versus uno de 20 años ronda los $1,500 pesos. Hacer ese esfuerzo económico hace que una persona amortice más reduciendo así el costo financiero del crédito hipotecario.
Si te esfuerzas por dar el mayor enganche al inicio (de 20% a 30%), tu flujo de dinero va a estar un poco más holgado por los siguientes 10, 15 o 20 años. Guiarte con un presupuesto, ahorrar e invertir esos ahorros será de gran ayuda para hacer crecer ese dinero más rápido.
4. Revisa tu historial de crédito
Obtén tu Reporte de Crédito Especial, es gratis una vez al año en Buró de Crédito. Revisarlo te ayudará a saber qué estás haciendo bien y qué hacer para mejorarlo. Un puntaje de crédito más alto puede significar que eres elegible para solicitar financiamiento y obtenerlo con una mejor tasa de interés.Los préstamos hipotecarios de mal créditoson significativamente más caros.
5. Crea una lista de deseos
Comprar una casa es una gran inversión, así que crea una lista de tus necesidades y deseos para la casa de tus sueños. ¿Qué características no estás dispuesto a negociar y cuáles sí? Esta información te dará una idea de lo que está disponible en el mercado dentro de su rango de precios y te dará una ventaja en tu búsqueda de propiedades.
6. Duda de los inmuebles baratos
Las casas con precios por debajo del promedio pueden ser atractivas para compradores con poco presupuesto, pero mayores riesgos suelen venir con ellas. Es muy simple ¿si es tan buena la oferta, por qué nadie las compró antes? Por lo general, hay una buena razón para que una propiedad en ese precio esté disponible por un largo periodo.
Cuando veas una casa a un precio de ganga, averigua qué puede estar sucediendo. ¿Hay algún problema relacionado con la zona, tendrá problemas estructurales, señales de infestaciones? En esos casos, las personas se muestran desesperadas por deshacerse de sus propiedades. Reflexiona si estás dispuesto a asumir ese riesgo a cambio de pagar menos de lo que esperabas. La respuesta, en la mayoría de los casos es no.
7. Considera apoyarte en un profesional inmobiliario
Una buena asesoría de un bróker hipotecario te puede ahorrar cientos de miles de pesos por cada millón que tengas contratado en tu crédito hipotecario. El bróker sabe cómo analizar correctamente un crédito y es capaz de explicarte las diferentes coberturas que tiene este crédito, así como los beneficios que puedes tener. La mejor parte es que no le cobra sus servicios al cliente. En realidad, los bancos les pagan una comisión por cada crédito que se firma con ellos.
Por su parte, un asesor inmobiliario te ayudará a encontrar viviendas que se ajusten a tu presupuesto y necesidades, como conocerá el área que te interesa en específico, te hará recomendaciones para evitar que termines arrepintiéndote de la compra. Sus habilidades de negociación facilitarán la compra y su apoyo en la gestión de trámites te quitará muchas preocupaciones de encima.
8. Ten claros los costos adicionales del crédito hipotecario
El enganche y el pago de la hipoteca no son los únicos gastos involucrados en la compra de una casa. Toma en cuenta todos los gastos adicionales que tendrás que hacer antes, durante y después de la compra para que no te tomen desprevenido, no saber dónde conseguirás el dinero para los gastos de escrituración te generará mucho estrés si no te preparas con antelación con un ahorro extra.
9. Preguntar todo lo que no entiendas
Una buena parte del estrés proviene de no comprender o malinterpretar documentos y situaciones. Si algo en el papeleo te confunde o te genera dudas, pídele a tu asesor o al banco que te explique de forma sencilla qué significan ciertos términos y cómo afectan tu compra. Estás en tu derecho.
10. Enfócate en obtener la aprobación del crédito hipotecario
Cuando se tiene aprobado un crédito hipotecario, se ha recorrido gran parte del camino. Al tener tu enganche ahorrado y el crédito hipotecario autorizado por el monto que quieres, puedes negociar más ágilmente la compraventa de tu casa porque ya tienes todo el dinero que esta operación requiere.
