El futuro del mercado hipotecario en México: Innovaciones y predicciones
Innovaciones tecnológicas para el acceso a un crédito hipotecario
Demanda de financiamiento para viviendo en México 2024
El financiamiento es uno de los medios más utilizados por los mexicanos para comprar una casa o un departamento. De acuerdo con el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), de enero a diciembre de 2023 se registraron 746,539 acciones de financiamiento individual para este fin.
Ahora bien, según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal, esta es la estimación de la demanda de financiamientos de vivienda para 2024 por tipo de solución (mejoramientos y adquisición a través de créditos hipotecarios de vivienda nueva y existente):
Vivienda financiada por tipo de solución. (Miles de financiamientos)
Además, para este 2024 se calcula una demanda de 735,160 financiamientos, 39.04% corresponderán a acciones de mejoramiento, 31.74% serán de adquisición de vivienda nueva y 29.22% adquisición de vivienda existente.
Cantidad de créditos estimados según tipo de solución 2023 – 2024
| Tipo de solución | 2023 | 2024 | |||
| Créditos | Porcentaje | Créditos | Porcentaje | ||
| Adquisición | Nueva | 270,587 | 29.10% | 233,410 | 31.74% |
| Existente | 202,228 | 21.70% | 214,777 | 29.22% | |
| Mejoramientos | 458,261 | 49.20% | 286,973 | 39.04% | |
| Total de créditos | 931,076 | 100.00% | 735,160 | 100.00% | |
Para la Sociedad Hipotecaria Federal la disminución en la demanda de acciones de adquisición y mejoramiento de vivienda se debe al ambiente de incertidumbre económica por la que atraviesa el país, recordemos que la inflación de 2023 cerró en 4.7%, la tasa de interés hipotecaria promedio fue de 11.4% y el precio de las viviendas creció 10.9% de acuerdo con el Índice SHF de precios de la vivienda.
Veamos ahora el nivel mensual de la demanda estimada de créditos de mejoramiento y adquisición de vivienda (nueva y existente) para el año en curso:
Cantidad de créditos estimados por tipo de solución y mes, 2024
| Mes | Adquisición nueva | Adquisición existente | Mejoramiento |
| Enero | 11,770 | 10,019 | 18,013 |
| Febrero | 14,586 | 14,413 | 18,734 |
| Marzo | 19,248 | 18,095 | 23,577 |
| Abril | 16,571 | 15,610 | 18,393 |
| Mayo | 22,334 | 18,285 | 21,499 |
| Junio | 20,144 | 20,137 | 33,713 |
| Julio | 19,612 | 18,340 | 25,879 |
| Agosto | 19,720 | 19,201 | 23,673 |
| Septiembre | 20,411 | 18,220 | 30,725 |
| Octubre | 21,118 | 19,612 | 25,254 |
| Noviembre | 20,836 | 18,410 | 24,405 |
| Diciembre | 27,060 | 24,435 | 23,108 |
| Total | 233,410 | 214,777 | 286,973 |
Para este año también se prevé que Infonavit tendrá una demanda de 429,730 créditos, lo que significa una participación del 58.5% del total del mercado; la banca comercial se podría colocar en el segundo peldaño en la colocación de créditos con el 21.3% del total de mercado -su mayor participación sería en la colocación de créditos de adquisición (nueva y existente) con casi 105 mil acciones estimadas-; por otra parte, se espera que Fovissste tenga una demanda de 36 mil créditos, lo cual implicaría una participación del 5%; y otros organismos como CONAVI y HABITAT MEXICO se estima que tendrán una participación en el mercado de 15.2% con cerca de 112 mil créditos, donde la mayoría de ellos corresponde a acciones de mejoramiento (94%).
Número de créditos estimados por tipo de solución y organismo, 2024
| Organismo | Adquisición nueva | Adquisición existente | Mejoramiento | Total | Composición |
| Banca | 66,170 | 39,251 | 51,424 | 156,845 | 21.3% |
| Fovissste | 16,850 | 19,796 | 0 | 36,646 | 5.0% |
| lnfonavit | 150,267 | 149,638 | 129,825 | 429.,30 | 58.5% |
| Otros | 123 | 6,092 | 105,24 | 111,939 | 15.2% |
| Total | 233,410 | 214,777 | 286,973 | 735,160 | 100.0% |
Las entidades federativas en las que se espera mayor demanda de créditos de adquisición de vivienda nueva son Nuevo León (32,865), Jalisco (22,608), Estado de México (16,563) y Quintana Roo (12,918), las cuales concentran el 36% del total de la demanda estimada para 2024 de los créditos de adquisición de vivienda nueva.
Por su parte, el Estado de México será la entidad que mayor número de acciones de adquisición de vivienda existente requerirá, seguida por Jalisco, Ciudad de México y Nuevo León. Estas entidades concentran 71,755 acciones de las 214 mil estimadas.
¿Cómo se obtiene un crédito hipotecario en México?
Para ser sujeto de crédito, sobre todo de un financiamiento para la compra de una casa o departamento, en México los bancos requieren conocer información clave del solicitante. De hecho, como parte de su análisis de riesgo, los otorgantes de crédito deciden qué scores son los adecuados para otorgar ese y otro tipo de créditos.
En este sentido, las Sociedades de Información Crediticia (SIC) tienen un rol fundamental. Las SIC, también conocidas como Burós de Crédito, son importantes porque permiten evaluar no solo el historial de pago, sino también el nivel de endeudamiento de una persona. A través de esos datos, se puede analizar si la persona tendrá la capacidad de pagar el financiamiento que está solicitando o no.
En el libro descargable Los burós de crédito en México que Círculo de Crédito, SIC con más de 20 años de experiencia en el sector, publicó con motivo de su aniversario se destacan las tres funciones esenciales de las Sociedades de Información Crediticia para facilitar el acceso al crédito:
- Ofrecer información a las empresas que ofrecen financiamiento para su toma de decisiones
- Apoyar a los consumidores con una referencia crediticia que les permita acceder al crédito con mayor facilidad
- Proporcionar información de tamaños y tendencias de las carteras y deudas en el país.
Lo anterior no quiere decir que los Burós de Crédito otorgan o niegan crédito. En realidad, apoyan a las instituciones financieras a tomar mejores decisiones con base en la información que les proveen.
La importancia de tu historial crediticio para comprar casa
Como vimos, las SIC fungen como enlace entre los usuarios de servicios con bancos, establecimientos comerciales, tiendas departamentales, de autoservicio, telefónicas y televisión de paga, entre otras. Todas ellas reportan a las SIC (Buró de Crédito y Círculo de Crédito) el comportamiento de pago de sus clientes; a partir de esos datos los Burós generan historiales crediticios que se reflejan, por ejemplo, en el Reporte de Crédito Especial, el cual se puede consultar de forma gratuita una vez al año.
Cuando una persona solicita un crédito hipotecario los bancos tomarán como referencia esa “fotografía” de su historial crediticio, así como sus propios criterios de negocio y de riesgo para decidir si le otorgan crédito, por qué monto y bajo qué condiciones.
Digamos que el Reporte de Crédito muestra el pasado y presente en el uso del crédito de una persona, mientras que su Mi Score es una especie de semáforo que literalmente da luz roja, ámbar o verde a las instituciones para otorgarle (o no) un crédito en el futuro. Mi Score, por su parte, es un puntaje dinámico que se modifica de acuerdo a los cambios que se vayan reflejando en el Reporte de Crédito.
Un usuario de Buró de Crédito visualizará estos colores y símbolos en su Reporte de Crédito Especial:
Y algo parecido verá en su Mi Score:
En los tonos verdes están las personas que tienen menor riesgo de impago de un crédito, por ello tendrán mayores oportunidades de obtener créditos más grandes y en mejores condiciones financieras.
La tecnología y su rol en el otorgamiento de crédito
Si bien las SIC tienen una amplia experiencia en el uso de modelos predictivos para hacer más fácil a las instituciones otorgantes de crédito tomar la decisión de dar o no el financiamiento requerido, es claro que los avances tecnológicos les han permitido avanzar a nuevos niveles.
Así pues, para prevenir el incumplimiento en un proceso de originación de crédito es preciso encontrar las variables que indican que la persona que está solicitando el crédito puede pagarlo.
Según explica el directivo, desarrollar esos modelos antes era costoso, su vigencia era corta (de uno o dos años) y definitivamente no podían responder a la realidad que vivimos en la actualidad. ¡Y aquí es justo donde entra la tecnología de avanzada!
Dado que un mismo modelo no podría medir con los mismos parámetros a un Baby Boomer y a un Millennial por las marcadas diferencias entre ellos, este avance ha sido cardinal.
Hoy la oferta de servicios financieros que nos llega por correo electrónico, SMS o incluso a través de las redes sociales responde de forma incluso sorprendente a nuestras necesidades de ese momento. A esto se le denomina hiperpersonalización y es que nuestro comportamiento (compras con tarjeta, transferencias bancarias, entre otras) permite que las empresas puedan ofrecernos beneficios que realmente vayan con nuestro estilo de vida y metas financieras.
En suma, la inteligencia artificial agiliza el proceso de análisis de originación de crédito y la atención al cliente.
Tecnología aplicada a la adquisición de vivienda
Y hablando de tecnología, no podemos dejar de mencionar a la industria proptech que desde hace varios años revoluciona la forma en que se diseña, se construye, se renta, se compra, se comercializa y se administra una propiedad.
El Banco Interamericano de Desarrollo (BID) define el sector de property technology (proptech) como las innovaciones tecnológicas que impactan la industria inmobiliaria, lo cual incluye todos los modelos de negocio y aplicaciones que utilizan tecnología: software, hardware, inteligencia artificial, realidad virtual, entre otros, para optimizar los procesos tradicionales en el ramo. La tecnología está permeando prácticamente toda la cadena de valor.
En 2021, las proptech alcanzaron la tercera posición en el ranking de fondeo, recibiendo 921 millones de dólares. Al año siguiente, y en palabras de Mixer Gutiérrez, director de ingeniería de La Haus, llegó un periodo agridulce en el que la inversión bajó.
Si bien esa etapa agridulce ocasionó la contracción de muchas startups de property technology y la desaparación de otras, este segmento aún promete mucho, ya que varias empresas han optado por especializarse en aspectos específicos del proceso de compraventa o alquiler dando lugar a diversas innovaciones.
Mixer Gutiérrez afirma que estos son los puntos que no podemos pasar inadvertidos en lo que se refiere a tecnología aplicada a la adquisición de vivienda:
- Los desarrolladores de vivienda cada vez más ven en las proptech aliados que tienen mucha relevancia en sus procesos debido a que exploran tecnologías nuevas y tienen otras muy bien establecidas (a las que, por cierto, no se les tenía tanta confianza hasta hace algunos años).
- Con los inventarios en tiempo real nos damos cuenta de que los propios desarrolladores buscan tener una fuerza de ventas aumentada, para ellos es importante mantener la información ágil y disponible vigente en dos vías.
- Con la visualización 3D han quedado atrás los renders y planos estáticos que mostraban los departamentos disponibles en un edificio nuevo, estos han sido reemplazados por habitaciones con paredes inteligentes capaces de mostrar al comprador potencial cómo luciría el departamento que quiere comprar en el piso 25, cuál es su distribución a compración de otro o qué estilo de diseño de interiores le iría mejor. Eso ya es posible en ciudades como Miami, Estados Unidos.
En nuestro país, jugadores como La Haus trabajan en chatbots de nueva generación, no como los tradicionales con los que es difícil establecer una comunicación real.
Tendencias de compra de vivienda en México
Perfil de los compradores de vivienda
La demanda de vivienda en México está en constante crecimiento y eso se debe en gran parte a los nuevos nichos y oportunidades que surgen a nivel nacional. El cambio en la conformación de las familias es una de esas variaciones que debemos mencionar.
De acuerdo con la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE,2022), los perfiles de los compradores de vivienda en nuestro país tienen las siguientes características:
- Rango de edad de 25 a 44 años
- Empleados asalariados
- Estudios a nivel superior
- Contemplan la idea de conformación de una familia o independización.
| Segmento | Hogares | Compra vivienda | Segmento | Hogares | Compra vivienda | |
| A/B | 5.50% | 1.40% | C+ | 10.90% | 0.97% | |
| Papá, mamá, e hijo (menores de 12 años) | 24.60% | 58,481 | 822 | 24.90% | 129, 052 | 1,297 |
| Papá, mamá e hijos(adolescentes) | 22.90% | 54,440 | 765 | 16.40% | 84,998 | 822 |
| Pareja, hijos, otros familiares | 7.10% | 16,879 | 237 | 7.30% | 37,835 | 366 |
| Familia reconstruida | 1.40% | 3,328 | 47 | 1.40% | 7,256 | 70 |
| Pareia joven sin hijos | 5.20% | 12,362 | 174 | 7.10% | 36,798 | 356 |
| Nido vacío | 9.20% | 21,871 | 307 | 6.40% | 33,170 | 321 |
| Pareja del mismo sexo | 0.80% | 1,902 | 27 | 0.80% | 4,146 | 40 |
| Papá solo con hijos | 3.20% | 7,607 | 107 | 3% | 15,548 | 150 |
| Mamá sola con hijos | 10.70% | 25,437 | 357 | 13% | 67,377 | 651 |
| Corresidentes | 6.10% | 14,501 | 204 | 8.20% | 42,499 | 411 |
| Familia unipersonal | 8.80% | 20,920 | 294 | 11.70% | 60,639 | 586 |
| Total | 100.00% | 237,728 | 3,341 | 100.20% | 519,318 | 5,070 |
¿Qué está haciendo la banca para atender la demanda de créditos hipotecarios?
Después de la pandemia y sus posteriores efectos, los precios de la vivienda se incrementaron mientras que los ingresos de los mexicanos (y a nivel global) no crecieron en proporción. De ahí que muchos jóvenes se tarden mucho tiempo más en adquirir una casa, opten por la renta con roomies o definitivamente se queden a vivir en casa de sus padres. Sin duda esa es una gran problemática.
La población de 25 a 64 años en nuestro país representa más del 50% del total, es decir, la mayor parte de la población es económicamente activa, lo cual representa un reto para las instituciones otorgantes de crédito. En ese sentido la pregunta es ¿cómo está trabajando la banca comercial ante este desafío?
Explica Enrique Margain Pitman director ejecutivo de Préstamos para Particulares de HSBC México y coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM).
El sector menos atendido, pero interesante para el otorgamiento de crédito
Desde la perspectiva de Margain Pitman existe otro gran reto en torno al crédito hipotecario y es la atención que se brinda al mercado de no afiliados.
La realidad es que en México el acceso al crédito hipotecario está muy orientado a la población económicamente activa y afiliada, es decir, a aquellos que tienen un programa de vivienda y cuya comprobación de ingresos es sencilla.
| Población Económicamente Activa (PEA) | |||||||||
| Afiliados (41%) | No afiliados (59%) | ||||||||
| Infonavit | *Productos tradicionalesAdquisiciónConstrucciónRemodelaciónPago de pasivos· Liquidez*Cofinanciados*Coparticipación*Renta de vivienda | Descuento sobre nómina | *LTVs altos*Se provecha SSV y aportaciones patronales*Deducibilidad de interés real en ISR*Fácil comprobación de ingresos*Gran accesibilidad al crédito | Formales:*Independientes*Empleados estatales y municipales*Economía mixta | *Productos tradicionales · Adquisición | *Garantía SHFPari Passu· Primeras pérdidas*Seguro de crédito a la vivienda | Se puede subestimar ingresosDeducibilidad interés real en ISROportunidad en segmento 5 a 10 SMM | ||
| Fovissste | |||||||||
| Otros (Pemex, CFE, etc.) | Informales | AdquisiciónAutoproducción asistidaRemodelaciónHipoteca RIF | Esquema Binomio ahorro-hogarGarantíasRegimen de Incoproración Fiscal | Complejidad en determinación de ingresosSubsidio en bajos ingresos | |||||
¿Compro una casa ahora o es mejor esperar?
Para Margain Pitman, siempre es buen momento para adquirir una vivienda en la medida que esta cubra una necesidad, se tenga la capacidad de pago y sea una compra razonada. En la actualidad vemos tasas alrededor del 10.3% que siguen ofreciendo condiciones financieras adecuadas, sin mencionar que los potenciales compradores cuentan con créditos en tasas fijas, pagos conocidos, seguros de vida, daños y desempleo.
Respecto a la conveniencia de adquirir en estos momentos una propiedad o hacerlo más adelante, el especialista de HSBC comenta lo siguiente:
Mercado inmobiliario mexicano: entidades que debes tener en el radar
Sin duda, una de las principales oportunidades para el crecimiento de la industria inmobiliaria en México está en el nearshoring. Según la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA), recientemente han llegado 500 empresas atraídas por este modelo de negocio lo cual ha mpulsado la demanda de espacios industriales. Y como normalmente sucede, la vivienda sigue al empleo, por lo que al detonar estos polos industriales y laborales, se activa todo el desarrollo residencial y de la industria en general.
De acuerdo con la Radiografía del mercado inmobiliario 2023, perspectivas 2024, de la consultora inmobiliaria Tinsa México, el nearshoring ya ha dinamizado mercados como Monterrey, Tijuana, Guanajuato y Guadalajara con incrementos en los valores por metro cuadrado de la vivienda de hasta doble digito anual; asimismo, destacan mercados en proceso de consolidación como Mérida, Saltillo y Juárez que ya destacan entre las ciudades con mayor colocación de créditos hipotecarios.
| Top 10 | Total de créditos (acciones) Vivienda Nueva 2023 | Total de créditos (acciones) Vivienda Usada 2023 | Total |
| Nuevo León | 24,296 | 11,441 | 35,737 |
| Jalisco | 16,501 | 12,408 | 28,909 |
| Estado de México | 12,089 | 12,399 | 24,488 |
| Ciudad de México | 8,760 | 8,049 | 16,809 |
| Chihuahua | 6,155 | 10,013 | 16,168 |
| Guanajuato | 8,778 | 7,069 | 15,847 |
| Coahuila de Zaragoza | 7,315 | 6,923 | 14,238 |
| Tamaulipas | 6,166 | 6,658 | 12,824 |
| Baja California | 6,660 | 5,837 | 12,497 |
| Quintana Roo | 9,307 | 2,995 | 12,302 |
| Querétaro | 7,895 | 4,202 | 12,097 |
| Veracruz de Ignacio de la Llave | 4,484 | 7,593 | 12,077 |
| Sinaloa | 5,282 | 4,466 | 9,748 |
| Sonora | 4,991 | 4,671 | 9,662 |
| Puebla | 5,300 | 3,654 | 8,954 |
| Hidalgo | 5,773 | 2,740 | 8,513 |
| San Luis Potosí | 4,277 | 3,846 | 8,123 |
| Yucatán | 5,876 | 2,223 | 8,099 |
| Aguascalientes | 4,668 | 2,384 | 7,052 |
| Michoacán de Ocampo | 2,651 | 2,877 | 5,528 |
| Durango | 1,696 | 2,649 | 4,345 |
| Morelos | 1,944 | 1,891 | 3,835 |
| Chiapas | 780 | 2,205 | 2,985 |
| Colima | 1,577 | 1,398 | 2,975 |
| Tabasco | 773 | 2,157 | 2,930 |
| Nayarit | 1,614 | 1,259 | 2,873 |
| Guerrero | 1,067 | 1,646 | 2,713 |
| Baja California Sur | 1,214 | 1,288 | 2,502 |
| Zacatecas | 1,271 | 849 | 2,120 |
| Tlaxcala | 641 | 847 | 1,488 |
| Oaxaca | 511 | 895 | 1,406 |
| Campeche | 149 | 1,184 | 1,333 |
| Total | 170,461 | 140,716 | 311,177 |
Valle de México corresponde a los municipios del Estado de México e Hidalgo.
Cabe mencionar que, según datos de la consultora, Monterrey y Guadalajara están por igualar las ventas en el segmento residencial a la CDMX.
Valle de México corresponde a los municipios del Estado de México e Hidalgo.
Durante el 2023, la zona metropolitana de Guadalajara presentó crecimientos acelerados con una media anual del 20%, este crecimiento acelerado en la ciudad se debe principalmente a su verticalización.
El precio promedio ronda los $41,529 por metro cuadrado, siendo el segundo mercado más alto, solo superado por la Ciudad de México con un promedio de $65,779 por metro cuadrado.
De igual forma, la zona metropolitana de Guadalajara superó las expectativas en el total de unidades vendidas registradas el año pasado. Las perspectivas para el 2024 son alentadoras, con un crecimiento del 5% en el total de ventas registradas durante el año.
Su mercado de vivienda esta pasando por un buen momento, mantiene altos incrementos en los precios de venta y buenos ritmos de venta, sin embargo, esto debe tomarse con cautela, pues si mantiene estos ritmos, la oferta se concentraría en los segmentos residencial, residencial plus y luxury.
Precios unitarios por segmento
| Segmento | $/m2 412023 | Trimestre anterior | Año anterior | Prepandemia(1T 2020) |
| Luxury | $95,147 | $94,843 | $89,094 | $86,770 |
| Residencial plus | $73,474 | $74,277 | $72,380 | $68,200 |
| Residencial | $53,329 | $53,005 | $51,016 | $47,017 |
| Media | $24,983 | $24,563 | $23,209 | $19,869 |
| Tradicional | $12,488 | $12,248 | $11,726 | $11,392 |
| Popular | $9,513 | $9,508 | $10,151 | $8,566 |
Por su parte, la zona metropolitana de Monterrey presentó una recuperación en el numero de unidades vendidas después de una racha a la baja desde el 2020. Para 2024 se estima que se mantenga el impulso en el crecimiento de las ventas a un ritmo de 4% anual.
Finalmente, para Justino Moreno Mata, director de Consultoría de Tinsa México, hay otras zonas del país con perspectivas prometedoras:
Desafíos del sector vivienda ante el cambio de administración
Con base en la experiencia de Tinsa, la incertidumbre que generan las elecciones en nuestro país provoca cierta retracción del mercado inmobiliario desde un año antes de los comicios, los nuevos proyectos permanecen en suspenso hasta que se define la elección y, ante las primeras señales claras de la nueva administración, se dispara la inversión.
Pero, ¿cuál es la perspectiva que tienen otros especialistas sobre este tema? Para Maricela Rodríguez Pereyra, secretaria de consejo nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), el panorama es muy claro.
Desde su punto de vista, el rezago habitacional es una realidad que va en aumento por lo que las políticas de vivienda se deben de unificar e incluir a todos los participantes de la cadena de valor (gobierno, desarrolladores y profesionales inmobiliarios) para optimizar el proceso completo de adquisición de la misma.
A partir de su experiencia, estos son los aspectos prioritarios que se deben atender:
Subsidio a la vivienda: la vivienda es un derecho constitucional, sin duda los subsidios deberían ser reanudados porque en la práctica funcionan bien para que las personas de menores recursos puedan comprar su casa.
Apoyo a desarrolladores: principalmente a quienes apuesten por la construcción de vivienda social que es donde existe mayor rezago. Otorgar beneficios a empresarios y desarrolladores es fundamental, no solo a nivel de construcción, sino también para dar ventajas al consumidor final.
Construcción sostenible: La falta de agua es un problema que se agudiza no solo en México, sino también a nivel mundial. Por ello, es importantísimo que en los nuevos desarrollos y en el plan de desarrollo de vivienda nacional se haga hincapié en el uso de tecnologías amigables con el medio ambiente en todos los sentidos posibles.
Inversión total: $3.4 billones
| TOTAL | 3,630,000 |
| <$500,000 | 2,000,000 |
| $500,000 - $950,000 | 620,000 |
| $950,000 - $2,400,000 | 580,000 |
| $2,400,000 - $5,300,000 | 220,000 |
| >$5,300,000 | 110,000 |
Para Fernando Soto-Hay Pintado, director de Tu Hipoteca Fácil, la vivienda es un tema que debería estar en la agenda de todos los gobiernos independientemente del color que represente en términos políticos.
Para este especialista con 20 años en el rubro, el desarrollo de vivienda se tiene que ver como un conjunto de desarrollo urbano que va de la mano de servicios, actividades sociales, económicas y desarrollo cultural de las familias. Lo anterior se va a lograr, según indica, a través de desarrollos de alta densidad que combinen niveles socioeconómicos y servicios con vivienda. Finalmente, destaca el combate a la corrupción como factor ineludible para el desarrollo inmobiliario.
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