Si estás planeando solicitar un crédito hipotecario para comprar una casa, uno de los obstáculos con los que podrías encontrarte es tener una calificación negativa en el Buró de Crédito, un factor que consideran las instituciones financieras para otorgarte el préstamo. Si es tu caso, a continuación, te explicaremos cuáles son las opciones de hipoteca a las que podrías acceder.
¿Por qué es importante el historial crediticio al solicitar un crédito hipotecario?
El historial crediticio es un documento que refleja detalladamente tu comportamiento financiero, es decir, aparecen todas las operaciones, préstamos, puntualidad de pago, número de créditos solicitados, saldo pendiente, entre otra información. Buró de Crédito es el organismo oficial que recopila el reporte crediticio. Dicha información puede ser compartida con las instituciones financieras para que estas determinen qué tan arriesgado será otorgar un préstamo.
Las instituciones financieras observan la calificación o el “score” que le otorga el Buró de Crédito a una persona, para definir el nivel de riesgo de un posible préstamo. Para ello utilizan una escala que inicia de 449 y puede alcanzar los 850 puntos, los cuales van cambiando mensualmente según el comportamiento de pago, donde a mayor sea el puntaje mejor posibilidades de obtener cualquier tipo de crédito.
| ¿Cómo entender tu score crediticio? | |
|---|---|
| Baja | De 356 a 577 puntos El historial crediticio presenta adeudos en créditos u otras obligaciones pendientes. En estos casos es poco probable que alguna entidad te ofrezca un préstamo. |
| Regular | De 587 a 659 puntos Refleja algunos atrasos en pagos. En caso de que el crédito sea autorizado, es probable que tenga intereses altos. |
| Buena | De 660 a 696 puntos Demuestra un comportamiento financiero saludable, por lo que las instituciones financieras te ofrecerán fácilmente préstamos con un bajo interés. |
| Excelente | De 697 a 848 puntos Este es el puntaje ideal para cualquier persona, pues demuestra un excelente manejo en el pago de los créditos. En estos casos, las entidades financieras ofrecen préstamos con las mejores tasas de interés gracias al nulo riesgo de deuda. |
Por tanto, aparecer en el Buró de crédito no es malo, de hecho, es bueno porque esto acelerará el trámite para obtener algún financiamiento en el futuro. En México, las instituciones bancarias solicitan un puntaje mínimo de 580 puntos en tu score crediticio para obtener un crédito hipotecario. Con un score alto podrás obtener tasas preferenciales, mientras que con uno bajo las posibilidades de obtener el préstamo disminuyen.
¿Puedo solicitar un crédito hipotecario si tengo una mala calificación en Buró de Crédito?
Sí puedes solicitar un préstamo hipotecario aun con una mala calificación en el Buró de Crédito. No obstante, será muy difícil que lo consigas con alguna institución bancaria, esto dependerá de qué tan baja sea tu calificación. Al respecto, Roberto Straulino, experto en asesoría hipotecaria explicó lo siguiente: «depende qué tan mal este tu historial crediticio, los bancos tienen cierto rango de tolerancia, por lo que habría que asesorarte con un bróker, para ver qué tan mal está tu situación y ver si eres susceptible de tener un crédito, así como está tu reporte crediticio ante alguna institución financiera».
Existen diferentes niveles para clasificar una calificación baja en Buró de Crédito. Dependiendo de esto se determina que te otorguen o no un préstamo hipotecario:
- Nivel 1: tener una cuenta pendiente. La solución es pagarla para que se actualice en cuestión de 15 o 20 días.
- Nivel 2: cuando hay un alto endeudamiento. El camino será hacer un análisis de las finanzas y crear un plan para liquidar adeudos. Luego, hay que esperar algunos meses para que se refleje tu comportamiento de pago.
- Nivel 3: tener una quita. Este sería el peor escenario y donde prácticamente es imposible conseguir un préstamo hipotecario en algún banco.
Sobre este tema Roberto Straulino, puntualizó lo siguiente: «puedes tener varios atrasos de uno o dos meses que se reflejen en el historial crediticio y es aceptable, mientras que al momento de tramitar tu crédito estés al día lo más probable es que sí te den el crédito, pero seguramente te lo darán castigado, con tasas de interés más altas, o te prestarán un porcentaje menor del valor de la vivienda, eso puede llegar a suceder. En cambio, si hay un crédito con quita, olvídate, no hay modo de que te otorguen el crédito hipotecario».
¿Cuáles son los créditos hipotecarios que puedes solicitar si tienes un mal historial crediticio en México?
En nuestro país existen algunas alternativas a los créditos hipotecarios tradicionales que otorgan los bancos, las cuales puedes explorar si te encuentras en esta situación.
- Crédito INFONAVIT
El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), es una alternativa a otras entidades financieras. En su proceso de evaluación para otorgar un crédito brinda la opción de que el solicitante decida si desea que se revise su historial crediticio o no. Además, el resultado de dicha revisión no influye en la posibilidad de que aprueben o no el préstamo. Sin embargo, es importante recalcar que el aceptar o no, que revisen tu historial crediticio sí puede afectar el porcentaje o monto de crédito que te pueden otorgar, así que te invitamos a evaluar los siguientes escenarios:
| Aceptar que revisen tu historial | No aceptar que revisen tu historial |
|---|---|
| Si tienes una mala calificación en tu historial, pero aceptas que revisen tu reporte, podrás obtener hasta 85% del financiamiento. | Si te niegas a la revisión de tu historial, el Infonavit solo te otorgará hasta un máximo del 60% del crédito que te corresponde. |
| Si tu score es regular y aceptas la revisión de tu reporte crediticio, podrás conseguir hasta un 90% del préstamo. | |
| Si tu historial es bueno y aceptas que lo revisen, te podrán otorgar el monto completo del crédito que te corresponde. |
- Crédito Fovissste
El Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) es otra dependencia de gobierno que otorga préstamos hipotecarios aún con una baja calificación crediticia. Además, no solicita una cantidad exacta de ingresos mensuales, no obstante, los préstamos tienen algunas condiciones menos favorables:
- El monto de la hipoteca será menor a la que te corresponde.
- Tasa de interés alta.
- Sofomes
Las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) son instituciones financieras no bancarias que existen en México, las cuales ofrecen productos financieros como créditos hipotecarios y préstamos para vivienda. Tienen una mayor flexibilidad en sus requisitos y condiciones de pago, por ello puede ser una opción para aquellas personas que cuentan con un mal historial crediticio.
- Autofinanciamiento
En los últimos tiempos han surgido algunas empresas que prometen rapidez en la aprobación de los préstamos de vivienda con requisitos más flexibles.
Se trata de instrumentos conocidos como “autofinanciamiento inmobiliario”, el cual funciona con aportaciones fijas y periódicas que realiza un grupo de individuos y que se destina a un fideicomiso administrado por un tercero. Este tipo de entidades son reguladas por el Banco de México, la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), la Secretaría de Economía o la Secretaría de Gobernación.
Se distingue por no solicitar historial crediticio y con este mecanismo se logra financiar la adquisición de una vivienda para alguna de las personas que se encuentran en el grupo y que cumpla con requisitos como antigüedad (generalmente la persona con mayor tiempo en el grupo es la primera elegida), sorteo (quienes aportan entran a un sorteo para ser elegidos aleatoriamente), y subasta (el préstamo se le da a quien más aportes adelantados haya dado). Un ejemplo de este tipo de autofinanciamiento es el administrado por “Tu Casa Express”.
No obstante, en caso de optar por alguna de estas empresas, la CONDUSEF, recomienda que verifiques que se trate de alguna institución autorizada. Esto lo puedes hacer a través del Registro de Prestadores de Servicios Financieros (SIPRES), para que así evites caer en algún fraude o en la página oficial de la Profeco.
¿Qué debes considerar si vas a solicitar un crédito hipotecario con mal historial crediticio?
Si alguna de las opciones anteriores te convenció y crees que cumples con los requisitos para solicitar alguno de estos financiamientos, toma en cuenta los siguientes puntos:
- Costo de la propiedad y monto del préstamo
Generalmente las instituciones prestan una cantidad menor a las personas que cuentan con un mal historial crediticio. Es así que, en situaciones como estas, las personas deben ahorrar lo suficiente para cubrir el enganche y el resto del monto que no cubrirá el crédito hipotecario. Si no te es posible, lo mejor será esperar y mejorar el historial crediticio.
2. Requisitos de las instituciones gubernamentales
No todas las personas so candidatas a un crédito Infonavit o Fovissste.
En el caso del Fovissste es obligatorio ser trabajador del Estado y resultar seleccionado a través de un sorteo. En cuanto a los préstamos del Infonavit, además de estar afiliados a esta institución, se debe contar con un empleo formal, un Número de Seguridad Social (NSS), ser un contribuyente del Régimen de Incorporación Fiscal y estar registrado en alguna Administradora de Fondos para el Retiro (AFORE).
3. Comisiones y cuotas más estrictas
Es muy probable que las condiciones de los créditos hipotecarios a los que puedes acceder con un mal historial crediticio sean muy desfavorables, como tasas de interés muy altas o cobros estrictos.
¿Cuáles son los pasos para obtener un crédito hipotecario con mal historial crediticio?
- Trabaja en mejorar tu historial
El primer paso para lograr obtener la aprobación de un crédito hipotecario es comenzar a mejorar tu calificación en el Buró de Crédito. Para lograrlo puedes seguir estos consejos:
- Sé puntual con tus pagos: Así demostraras que cuentas con solidez financiera y un manejo responsable de tus deudas.
- Mantén bajo saldo en tus cuentas: Utiliza como máximo el 50% del límite de crédito de tu tarjeta. Por cada mil pesos mensuales de crédito que estés ocupando, el banco te quitará 90 mil pesos de línea de crédito hipotecario aproximadamente, según lo explicado por Roberto Straulino.
- Conoce tu capacidad de pago: Es importante que tu nivel de endeudamiento no sobrepase el 30% de tu ingreso mensual. Para conocer cuál es tu capacidad de endeudamiento puedes apoyarte en un presupuesto donde se refleje tu ingreso, tus gastos fijos (alimento, renta, transporte, etc.) y los montos de tus deudas pendientes, el restante es lo que podrías destinar a una nueva deuda.
- Ponte al día con tus deudas: Un método para lograrlo es el aconsejado por Arturo Méndez, experto en educación financiera y temas crediticios, quien comenta:
«Hay muchas formas de liquidarlas, está el “acelerador de pagos” que quiere decir que empiezas a pagar la deuda más chiquita hasta la más grande, por ejemplo, tienes tres tarjetas de crédito donde en una debes 10 mil pesos, en otra 20 mil pesos y la última 30 mil pesos, entonces líquidas primero la de 10 mil pesos. Para ello tienes que pagar el mínimo de la segunda y de la tercera, y concentrar todos tus esfuerzos en pagar la deuda de la más chiquita (10 mil pesos). Una vez liquidada la deuda chiquita, lo que estabas pagando para esta se lo vas a abonar al pago mínimo de la segunda tarjeta hasta que termines de pagarla, mientras a la tercera tarjeta solo le vas a pagar el mínimo. Al liquidar la segunda, entonces lo que le estabas destinando a la primera y segunda tarjeta lo vas a enfocar a la tercera deuda. Esto va a ser que en dos o tres años mejore tu historial crediticio».
e. No solicites muchos créditos en poco tiempo: ya que esto dará la impresión de que requieres financiamiento urgentemente, es decir, es un reflejo de que tu situación financiera no se encuentra estable.
f. Verifica que nadie haya solicitado un crédito a tu nombre: puedes consultar tu historial crediticio de forma gratuita una vez al año en la página oficial de Buró de Crédito o Círculo de Crédito, esto es importante ya que si existe algún crédito que no reconozcas se puede tratar de una usurpación de identidad.
2. Ahorra más para el enganche
El enganche generalmente corresponde al 20% del valor del inmueble. Para aquellas personas que cuentan con mal historial crediticio se recomienda que sea mucho más grande.
3. Busca un co-solicitante
Un co-solicitante o co-acreditado es una persona que se suma a las obligaciones adquiridas con el préstamo. Esto tal vez mejore las posibilidades de que aprueben tu crédito, pero no te asegura al 100% que lo consigas ya que las instituciones financieras solicitan que ambos cuenten con una buena calificación.
4. Asesórate con un experto
Puedes buscar la asesoría de un bróker hipotecario para que te ayude a armar un plan para mejorar tu calificación crediticia, además de proporcionarte información sobre las opciones de crédito hipotecario con las que cuentas según tu situación.
¿Qué hacer si tuviste una quita y planeas solicitar un préstamo hipotecario?
Es recomendable que primero acudas con la institución financiera que te otorgó la quita para negociar que la liquidación total del adeudo con el fin de que se corrija la información en el Buró de Crédito.
Aunque debes considerar que el que siga apareciendo la quita en tu historial dependerá del tiempo en que se registró, por ejemplo, si la quita la solicitaste hace 5 años y lo liquidaste hoy, en un mes ya no aparecerá en el Buró de Crédito.
¿Es mejor solicitar un préstamo hipotecario con mal historial crediticio o primero mejorarlo?
Lo recomendable es que antes de solicitar un crédito hipotecario te enfoques en mejorar tu calificación en el Buró de Crédito, si es que esta es baja, ya que, aunque existen diversos financiamientos que te ayuden a comprar una casa, lo cierto es que estos te ofrecen condiciones poco favorables a diferencia de un crédito hipotecario. Al respecto el especialista Arturo Méndez comentó lo siguiente: «es mejor primero mejorar el historial crediticio para que el banco vea cómo estás trabajando, para poder obtener un crédito hipotecario. Sobre todo, en caso de que no se cuente con Infonavit o Fovissste, considerando que estas dependencias te van a prestar un monto bajo. Es así que, para la casa de tus sueños sí te recomiendo que antes de solicitar tu crédito hipotecario te enfoques en mejorar tu historial crediticio».
