El futuro del mercado hipotecario en México: Innovaciones y predicciones

I. INNOVACIONES TECNOLÓGICAS PARA EL ACCESO A UN CRÉDITO HIPOTECARIO

1. Demanda de financiamiento para vivienda en México 2024
2. ¿Cómo se obtiene un crédito hipotecario en México?
3. La importancia de tu historial crediticio para comprar casa
4. La tecnología y su rol en el otorgamiento de crédito

II. TECNOLOGÍA APLICADA A LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA

III. TENDENCIAS DE COMPRA DE VIVIENDA EN MÉXICO

1. Perfil de los compradores de vivienda
2. ¿Qué está haciendo la banca para atender la demanda de créditos hipotecarios?
3. El sector menos atendido, pero interesante para el otorgamiento de crédito
4. ¿Compro una casa ahora o es mejor esperar?

IV. MERCADO INMOBILIARIO MEXICANO: ENTIDADES QUE DEBES TENER EN EL RADAR

V. DESAFÍOS DEL SECTOR VIVIENDA ANTE EL CAMBIO DE ADMINISTRACIÓN

I. INNOVACIONES TECNOLÓGICAS PARA EL ACCESO A UN CRÉDITO HIPOTECARIO 

1. Demanda de financiamiento para vivienda en México 2024

El financiamiento es uno de los medios más utilizados por los mexicanos para comprar una casa o un departamento. De acuerdo con el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), de enero a diciembre de 2023 se registraron 746,539 acciones de financiamiento individual para este fin. 

Ahora bien, según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal, esta es la estimación de la demanda de financiamientos de vivienda para 2024 por tipo de solución (mejoramientos y adquisición a través de créditos hipotecarios de vivienda nueva y existente):

Vivienda financiada por tipo de solución. (Miles de financiamientos)

Además, para este 2024 se calcula una demanda de 735,160 financiamientos, 39.04% corresponderán a acciones de mejoramiento, 31.74% serán de adquisición de vivienda nueva y 29.22% adquisición de vivienda existente. 

Cantidad de créditos estimados según tipo de solución 2023 – 2024

Tipo de solución		2023		2024
		Créditos	Porcentaje	Créditos	Porcentaje
Adquisición	Nueva	270,587	29.10%	233,410	31.74%
	Existente	202,228	21.70%	214,777	29.22%
Mejoramientos		458,261	49.20%	286,973	39.04%
Total de créditos		931,076	100.00%	735,160	100.00%

Para la Sociedad Hipotecaria Federal la disminución en la demanda de acciones de adquisición y mejoramiento de vivienda se debe al ambiente de incertidumbre económica por la que atraviesa el país, recordemos que la inflación de 2023 cerró en 4.7%, la tasa de interés hipotecaria promedio fue de 11.4% y el precio de las viviendas creció 10.9% de acuerdo con el Índice SHF de precios de la vivienda. 

Veamos ahora el nivel mensual de la demanda estimada de créditos de mejoramiento y adquisición de vivienda (nueva y existente) para el año en curso: 

Cantidad de créditos estimados por tipo de solución y mes, 2024

Mes	Adquisición nueva	Adquisición existente	Mejoramiento
Enero	11,770	10,019	18,013
Febrero	14,586	14,413	18,734
Marzo	19,248	18,095	23,577
Abril	16,571	15,610	18,393
Mayo	22,334	18,285	21,499
Junio	20,144	20,137	33,713
Julio	19,612	18,340	25,879
Agosto	19,720	19,201	23,673
Septiembre	20,411	18,220	30,725
Octubre	21,118	19,612	25,254
Noviembre	20,836	18,410	24,405
Diciembre	27,060	24,435	23,108
Total	233,410	214,777	286,973

Para este año también se prevé que Infonavit tendrá una demanda de 429,730 créditos, lo que significa una participación del 58.5% del total del mercado; la banca comercial se podría colocar en el segundo peldaño en la colocación de créditos con el 21.3% del total de mercado -su mayor participación sería en la colocación de créditos de adquisición (nueva y existente) con casi 105 mil acciones estimadas-;  por otra parte, se espera que Fovissste tenga una demanda de 36 mil créditos, lo cual implicaría una participación del 5%; y  otros organismos como CONAVI y HABITAT MEXICO se estima que tendrán una participación en el mercado de 15.2% con cerca de 112 mil créditos, donde la mayoría de ellos corresponde a acciones de mejoramiento (94%). 

Número de créditos estimados por tipo de solución y organismo, 2024

Organismo	Adquisición nueva	Adquisición existente	Mejoramiento	Total	Composición
Banca	66,170	39,251	51,424	156,845	21.3%
Fovissste	16,850	19,796	0	36,646	5.0%
lnfonavit	150,267	149,638	129,825	429.,30	58.5%
Otros	123	6,092	105,24	111,939	15.2%
Total	233,410	214,777	286,973	735,160	100.0%

Las entidades federativas en las que se espera mayor demanda de créditos de adquisición de vivienda nueva son Nuevo León (32,865), Jalisco (22,608), Estado de México (16,563) y Quintana Roo (12,918), las cuales concentran el 36% del total de la demanda estimada para 2024 de los créditos de adquisición de vivienda nueva. 

Por su parte, el Estado de México será la entidad que mayor número de acciones de adquisición de vivienda existente requerirá, seguida por Jalisco, Ciudad de México y Nuevo León. Estas entidades concentran 71,755 acciones de las 214 mil estimadas. 

La mayor demanda estimada para los créditos de adquisición y mejoramiento se espera en los meses de junio y diciembre de 2024.

2. ¿Cómo se obtiene un crédito hipotecario en México?

Para ser sujeto de crédito, sobre todo de un financiamiento para la compra de una casa o departamento, en México los bancos requieren conocer información clave del solicitante. De hecho, como parte de su análisis de riesgo, los otorgantes de crédito deciden qué scores son los adecuados para otorgar ese y otro tipo de créditos. 

En este sentido, las Sociedades de Información Crediticia (SIC) tienen un rol fundamental. Las SIC, también conocidas como Burós de Crédito, son importantes porque permiten evaluar no solo el historial de pago, sino también el nivel de endeudamiento de una persona. A través de esos datos, se puede analizar si la persona tendrá la capacidad de pagar el financiamiento que está solicitando o no. 

En el libro descargable Los burós de crédito en México que Círculo de Crédito, SIC con más de 20 años de experiencia en el sector, publicó con motivo de su aniversario se destacan las tres funciones esenciales de las Sociedades de Información Crediticia para facilitar el acceso al crédito:

1. Ofrecer información a las empresas que ofrecen financiamiento para su toma de decisiones
2. Apoyar a los consumidores con una referencia crediticia que les permita acceder al crédito con mayor facilidad
3. Proporcionar información de tamaños y tendencias de las carteras y deudas en el país.

Lo anterior no quiere decir que los Burós de Crédito otorgan o niegan crédito. En realidad, apoyan a las instituciones financieras a tomar mejores decisiones con base en la información que les proveen. 

3. La importancia de tu historial crediticio para comprar casa

Como vimos, las SIC fungen como enlace entre los usuarios de servicios con bancos, establecimientos comerciales, tiendas departamentales, de autoservicio, telefónicas y televisión de paga, entre otras. Todas ellas reportan a las SIC (Buró de Crédito y Círculo de Crédito) el comportamiento de pago de sus clientes; a partir de esos datos los Burós generan historiales crediticios que se reflejan, por ejemplo, en el Reporte de Crédito Especial, el cual se puede consultar de forma gratuita una vez al año. 

Cuando una persona solicita un crédito hipotecario los bancos tomarán como referencia esa “fotografía” de su historial crediticio, así como sus propios criterios de negocio y de riesgo para decidir si le otorgan crédito, por qué monto y bajo qué condiciones.

Digamos que el Reporte de Crédito muestra el pasado y presente en el uso del crédito de una persona, mientras que su Mi Score es una especie de semáforo que literalmente da luz roja, ámbar o verde a las instituciones para otorgarle (o no) un crédito en el futuro. Mi Score, por su parte, es un puntaje dinámico que se modifica de acuerdo a los cambios que se vayan reflejando en el Reporte de Crédito.

Un usuario de Buró de Crédito visualizará estos colores y símbolos en su Reporte de Crédito Especial:

Y algo parecido verá en su Mi Score:

En los tonos verdes están las personas que tienen menor riesgo de impago de un crédito, por ello tendrán mayores oportunidades de obtener créditos más grandes y en mejores condiciones financieras. 

Aún cuando cada institución tiene sus propios scores internos, para ser un cliente potencial de la banca para un crédito hipotecario el interesado o interesada debe tener un score por encima de 650 puntos.

4. La tecnología y su rol en el otorgamiento de crédito

Si bien las SIC tienen una amplia experiencia en el uso de modelos predictivos para hacer más fácil a las instituciones otorgantes de crédito tomar la decisión de dar o no el financiamiento requerido, es claro que los avances tecnológicos les han permitido avanzar a nuevos niveles. 

“Lo que buscamos es medir la probabilidad de incumplimiento de una persona, sobre todo hablando de modelos de originación de crédito. Estos modelos antes se basaban en cálculos matemáticos para que con información del pasado fuera posible predecir el futuro. Lo importante es detectar las variables que reflejan una situación que quieres prevenir”, explica Juan Manuel Ruiz Palmieri, CEO de Círculo de Crédito.

Así pues, para prevenir el incumplimiento en un proceso de originación de crédito es preciso encontrar las variables que indican que la persona que está solicitando el crédito puede pagarlo.

Según explica el directivo, desarrollar esos modelos antes era costoso, su vigencia era corta (de uno o dos años) y definitivamente no podían responder a la realidad que vivimos en la actualidad. ¡Y aquí es justo donde entra la tecnología de avanzada!

“Lo que hicimos fue incorporar modelos de machine learning e inteligencia artificial a esos modelos preexistentes. Gracias a eso hoy tienen la capacidad de aprender sobre el comportamiento del consumidor según su generación y sus hábitos. Nuestro objetivo es darle esta vista holística de la persona al intermediario financiero con la valoración lo más justa y actualizada posible”, detalla Ruiz Palmieri.

Dado que un mismo modelo no podría medir con los mismos parámetros a un Baby Boomer y a un Millennial por las marcadas diferencias entre ellos, este avance ha sido cardinal.

“En lugar de ser modelos rígidos, hoy tenemos modelos con inteligencia artificial que se van adaptando, te van mostrando valores y variables diferentes de tal forma que se adaptan a un Millennial o a la . Ya no se necesita tener un modelo diferente para sector de la población, eso no es práctico para los intermediarios financieros: mantener cinco modelos en un comité de riesgo, aprobarlos, desarrollar manuales y políticas es un proceso muy engorroso. Círculo de Crédito les brinda un solo modelo capaz de adaptarse a cualquiera de las generaciones que solicitan crédito. Lo único que necesitan hacer es aplicarlo en su política de crédito”, finaliza el CEO.

Hoy la oferta de servicios financieros que nos llega por correo electrónico, SMS o incluso a través de las redes sociales responde de forma incluso sorprendente a nuestras necesidades de ese momento. A esto se le denomina hiperpersonalización y es que nuestro comportamiento (compras con tarjeta, transferencias bancarias, entre otras) permite que las empresas puedan ofrecernos beneficios que realmente vayan con nuestro estilo de vida y metas financieras. 

En suma, la inteligencia artificial agiliza el proceso de análisis de originación de crédito y la atención al cliente. 

II. TECNOLOGÍA APLICADA A LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA

Y hablando de tecnología, no podemos dejar de mencionar a la industria proptech que desde hace varios años revoluciona la forma en que se diseña, se construye, se renta, se compra, se comercializa y se administra una propiedad. 

El Banco Interamericano de Desarrollo (BID) define el sector de property technology (proptech) como las innovaciones tecnológicas que impactan la industria inmobiliaria, lo cual incluye todos los modelos de negocio y aplicaciones que utilizan tecnología: software, hardware, inteligencia artificial, realidad virtual, entre otros, para optimizar los procesos tradicionales en el ramo. La tecnología está permeando prácticamente toda la cadena de valor.

En 2021, las proptech alcanzaron la tercera posición en el ranking de fondeo, recibiendo 921 millones de dólares. Al año siguiente, y en palabras de Mixer Gutiérrez, director de ingeniería de La Haus, llegó un periodo agridulce en el que la inversión bajó. 

“Fueron alrededor de 414 millones de dólares para la industria proptech, no obstante, se ubicó como la cuarta industria más fondeada en Latinoamérica. En 2022 teníamos 233 empresas de este giro en América Latina, la gran mayoría en Brasil; México y Colombia completan el top 3 con más proptechs en Latam”, indica. 

Si bien esa etapa agridulce ocasionó la contracción de muchas startups de property technology y la desaparación de otras, este segmento aún promete mucho, ya que varias empresas han optado por especializarse en aspectos específicos del proceso de compraventa o alquiler dando lugar a diversas innovaciones. 

Hoy se puede echar mano de plataformas que han digitalizado muchos procesos de las transacciones en bienes raíces, hay proptechs que se enfocan en arrendamiento, venta de vivienda nueva o usada e, incluso, las que hacen redes de brokers. 

Mixer Gutiérrez afirma que estos son los puntos que no podemos pasar inadvertidos en lo que se refiere a tecnología aplicada a la adquisición de vivienda: 

• Los desarrolladores de vivienda cada vez más ven en las proptech aliados que tienen mucha relevancia en sus procesos debido a que exploran tecnologías nuevas y tienen otras muy bien establecidas (a las que, por cierto, no se les tenía tanta confianza hasta hace algunos años).
• Con los inventarios en tiempo real nos damos cuenta de que los propios desarrolladores buscan tener una fuerza de ventas aumentada, para ellos es importante mantener la información ágil y disponible vigente en dos vías.
• Con la visualización 3D han quedado atrás los renders y planos estáticos que mostraban los departamentos disponibles en un edificio nuevo, estos han sido reemplazados por habitaciones con paredes inteligentes capaces de mostrar al comprador potencial cómo luciría el departamento que quiere comprar en el piso 25, cuál es su distribución a compración de otro o qué estilo de diseño de interiores le iría mejor. Eso ya es posible en ciudades como Miami, Estados Unidos.

En nuestro país, jugadores como La Haus trabajan en chatbots de nueva generación, no como los tradicionales con los que es difícil establecer una comunicación real. 

“Estamos apostándole mucho a la inteligencia artificial  generativa no solo en el frente de experiencia conversacional para que el usuario los sienta más cercanos y amigables, sino también en el sentido de que este recurso tenga la información necesaria para proponerte un plan de pagos para tu crédito hipotecario?”,detalla el directivo. 

III. TENDENCIAS DE COMPRA DE VIVIENDA EN MÉXICO

1. Perfil de los compradores de vivienda

La demanda de vivienda en México está en constante crecimiento y eso se debe en gran parte a los nuevos nichos y oportunidades que surgen a nivel nacional. El cambio en la conformación de las familias es una de esas variaciones que debemos mencionar. 

De acuerdo con la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE,2022), los perfiles de los compradores de vivienda en nuestro país tienen las siguientes características:

• Rango de edad de 25 a 44 años
• Empleados asalariados
• Estudios a nivel superior
• Contemplan la idea de conformación de una familia o independización.

	Segmento	Hogares	Compra vivienda	Segmento	Hogares	Compra vivienda
	A/B	5.50%	1.40%	C+	10.90%	0.97%
Papá, mamá, e hijo (menores de 12 años)	24.60%	58,481	822	24.90%	129, 052	1,297
Papá, mamá e hijos(adolescentes)	22.90%	54,440	765	16.40%	84,998	822
Pareja, hijos, otros familiares	7.10%	16,879	237	7.30%	37,835	366
Familia reconstruida	1.40%	3,328	47	1.40%	7,256	70
Pareia joven sin hijos	5.20%	12,362	174	7.10%	36,798	356
Nido vacío	9.20%	21,871	307	6.40%	33,170	321
Pareja del mismo sexo	0.80%	1,902	27	0.80%	4,146	40
Papá solo con hijos	3.20%	7,607	107	3%	15,548	150
Mamá sola con hijos	10.70%	25,437	357	13%	67,377	651
Corresidentes	6.10%	14,501	204	8.20%	42,499	411
Familia unipersonal	8.80%	20,920	294	11.70%	60,639	586
Total	100.00%	237,728	3,341	100.20%	519,318	5,070

2. ¿Qué está haciendo la banca para atender la demanda de créditos hipotecarios?

Después de la pandemia y sus posteriores efectos, los precios de la vivienda se incrementaron mientras que los ingresos de los mexicanos (y a nivel global) no crecieron en proporción. De ahí que muchos jóvenes se tarden mucho tiempo más en adquirir una casa, opten por la renta con roomies o definitivamente se queden a vivir en casa de sus padres. Sin duda esa es una gran problemática. 

La población de 25 a 64 años en nuestro país representa más del 50% del total, es decir, la mayor parte de la población es económicamente activa, lo cual representa un reto para las instituciones otorgantes de crédito. En ese sentido la pregunta es ¿cómo está trabajando la banca comercial ante este desafío?

“Una de las cosas que estamos haciendo es ayudar a incrementar, por ejemplo, los plazos de los financiamientos, antes teníamos solamente 20 años, hoy día vamos hasta 25 años; también ayuda tener más esquemas de pago creciente donde se incrementa la mensualidad cada año en un porcentaje fijo, a esto antes se le llamaba ‘hipoteca joven’. Actualmente tenemos un  abanico de opciones mucho más amplio, en ciertos productos se llegan a aforos mucho más altos, hoy se puede prestar hasta 95% o 97% del valor de la propiedad y yo creo que son temas sumamente importantes porque al final estás dando mucho más accesibilidad”, explica Enrique Margain Pitman director ejecutivo de Préstamos para Particulares de HSBC México y coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM).

Hoy la banca comercial puede financiar hasta 95% o 97% del valor de la propiedad y dar plazos de hasta 25 años cuando antes el límite eran 20 años.  

3. El sector menos atendido, pero interesante para el otorgamiento de crédito

Desde la perspectiva de Margain Pitman existe otro gran reto en torno al crédito hipotecario y es la atención que se brinda al mercado de no afiliados. 

La realidad es que en México el acceso al crédito hipotecario está muy orientado a la población económicamente activa y afiliada, es decir, a aquellos que tienen un programa de vivienda y cuya comprobación de ingresos es sencilla.

“Yo creo que hay una gran oportunidad en lo que llamamos el mercado de los no afiliados que son los profesionistas independientes, empleados estatales, municipales, de economía mixta que solo pueden comprobar una parte pequeña de su ingreso pero que reciben otra parte importante en efectivo. Sin duda debemos encontrar la forma de generar productos para que estas personas puedan obtener financiamiento”,asevera el coordinador del Comité Hipotecario de la ABM.

Población Económicamente Activa (PEA)
Afiliados (41%)				No afiliados (59%)
Infonavit	*Productos tradicionalesAdquisiciónConstrucciónRemodelaciónPago de pasivos·        Liquidez*Cofinanciados*Coparticipación*Renta de vivienda	Descuento sobre nómina	*LTVs altos*Se provecha SSV y aportaciones patronales*Deducibilidad de interés real en ISR*Fácil comprobación de ingresos*Gran accesibilidad al crédito	Formales:*Independientes*Empleados estatales y municipales*Economía mixta	*Productos tradicionales ·        Adquisición		*Garantía SHFPari Passu·        Primeras pérdidas*Seguro de crédito a la vivienda		Se puede subestimar ingresosDeducibilidad interés real en ISROportunidad en segmento 5 a 10 SMM
Fovissste
Otros (Pemex, CFE, etc.)				Informales	AdquisiciónAutoproducción asistidaRemodelaciónHipoteca RIF	Esquema Binomio ahorro-hogarGarantíasRegimen de Incoproración Fiscal		Complejidad en determinación de ingresosSubsidio en bajos ingresos

4. Compro una casa ahora o es mejor esperar?

Respecto a la conveniencia de adquirir en estos momentos una propiedad o hacerlo más adelante, el especialista de HSBC comenta lo siguiente:

“Es posible que hacia el último cuarto del año haya una reducción de las tasas de interés del crédito hipotecario, tal vez a una velocidad más lenta de como fueron subiendo, pero indudablemente vamos a ver una tendencia positiva derivado de las tasas de referencia, la disminución de la inflación y las perspectivas de la tasa de interés. Respecto a los precios de la vivienda, no creo que vayan a la baja, pero el incremento que se verá en sus valores va a ser a un menor ritmo porque están más controlados los precios de los materiales de construcción”.

Para Margain Pitman, siempre es buen momento para adquirir una vivienda en la medida que esta cubra una necesidad, se tenga la capacidad de pago y sea una compra razonada. En la actualidad vemos tasas alrededor del 10.3% que siguen ofreciendo condiciones financieras adecuadas, sin mencionar que los potenciales compradores cuentan con créditos en tasas fijas, pagos conocidos, seguros de vida, daños y desempleo.

IV. MERCADO INMOBILIARIO MEXICANO: ENTIDADES QUE DEBES TENER EN EL RADAR

Sin duda, una de las principales oportunidades para el crecimiento de la industria inmobiliaria en México está en el nearshoring. Según la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA), recientemente han llegado 500 empresas atraídas por este modelo de negocio lo cual ha mpulsado la demanda de espacios industriales. Y como normalmente sucede, la vivienda sigue al empleo, por lo que al detonar estos polos industriales y laborales, se activa todo el desarrollo residencial y de la industria en general. 

De acuerdo con la Radiografía del mercado inmobiliario 2023, perspectivas 2024, de la consultora inmobiliaria Tinsa México, el nearshoring ya ha dinamizado mercados como Monterrey, Tijuana, Guanajuato y Guadalajara con incrementos en los valores por metro cuadrado de la vivienda de hasta doble digito anual; asimismo, destacan mercados en proceso de consolidación como Mérida, Saltillo y Juárez que ya destacan entre las ciudades con mayor colocación de créditos hipotecarios. 

Top 10	Total de créditos (acciones) Vivienda Nueva 2023	Total de créditos (acciones) Vivienda Usada 2023	Total
Nuevo León	24,296	11,441	35,737
Jalisco	16,501	12,408	28,909
Estado de México	12,089	12,399	24,488
Ciudad de México	8,760	8,049	16,809
Chihuahua	6,155	10,013	16,168
Guanajuato	8,778	7,069	15,847
Coahuila de Zaragoza	7,315	6,923	14,238
Tamaulipas	6,166	6,658	12,824
Baja California	6,660	5,837	12,497
Quintana Roo	9,307	2,995	12,302
Querétaro	7,895	4,202	12,097
Veracruz de Ignacio de la Llave	4,484	7,593	12,077
Sinaloa	5,282	4,466	9,748
Sonora	4,991	4,671	9,662
Puebla	5,300	3,654	8,954
Hidalgo	5,773	2,740	8,513
San Luis Potosí	4,277	3,846	8,123
Yucatán	5,876	2,223	8,099
Aguascalientes	4,668	2,384	7,052
Michoacán de Ocampo	2,651	2,877	5,528
Durango	1,696	2,649	4,345
Morelos	1,944	1,891	3,835
Chiapas	780	2,205	2,985
Colima	1,577	1,398	2,975
Tabasco	773	2,157	2,930
Nayarit	1,614	1,259	2,873
Guerrero	1,067	1,646	2,713
Baja California Sur	1,214	1,288	2,502
Zacatecas	1,271	849	2,120
Tlaxcala	641	847	1,488
Oaxaca	511	895	1,406
Campeche	149	1,184	1,333
Total	170,461	140,716	311,177

Cabe mencionar que, según datos de la consultora, Monterrey y Guadalajara están por igualar las ventas en el segmento residencial a la CDMX.

Durante el 2023, la zona metropolitana de Guadalajara presentó crecimientos acelerados con una media anual del 20%, este crecimiento acelerado en la ciudad se debe principalmente a su verticalización. 

El precio promedio ronda los $41,529 por metro cuadrado, siendo el segundo mercado más alto, solo superado por la Ciudad de México con un promedio de $65,779 por metro cuadrado. 

De igual forma, la zona metropolitana de Guadalajara superó las expectativas en el total de unidades vendidas registradas el año pasado. Las perspectivas para el 2024 son alentadoras, con un crecimiento del 5% en el total de ventas registradas durante el año. 

Su mercado de vivienda esta pasando por un buen momento, mantiene altos incrementos en los precios de venta y buenos ritmos de venta, sin embargo, esto debe tomarse con cautela, pues si mantiene estos ritmos, la oferta se concentraría en los segmentos residencial, residencial plus y luxury.

Precios unitarios por segmento

Segmento	$/m2 412023	Trimestre anterior	Año anterior	Prepandemia(1T 2020)
Luxury	$95,147	$94,843	$89,094	$86,770
Residencial plus	$73,474	$74,277	$72,380	$68,200
Residencial	$53,329	$53,005	$51,016	$47,017
Media	$24,983	$24,563	$23,209	$19,869
Tradicional	$12,488	$12,248	$11,726	$11,392
Popular	$9,513	$9,508	$10,151	$8,566

Por su parte, la zona metropolitana de Monterrey presentó una recuperación en el numero de unidades vendidas después de una racha a la baja desde el 2020. Para 2024 se estima que se mantenga el impulso en el crecimiento de las ventas a un ritmo de 4% anual. 

Finalmente, para Justino Moreno Mata, director de Consultoría de Tinsa México, hay otras zonas del país con perspectivas prometedoras:

“En Querétaro sigue bastante bien el desarrollo inmobilario, en Tulum y Playa del Carmen hemos visto un repunte interesante, esto va aunado a la explotación en el desarrollo inmobiliario dirigido al turismo de corta, mediana y larga estancia, la oferta de las plataformas de renta igualmente han hecho que se detone la región. También está siendo impulsada por el aeropuerto de Tulum que, junto con el aeropuerto de Cancún (el segundo más utilizado en el país), conforman un hub muy importante. Todo ello genera desarrollo inmobiliario, sobre todo habitacional”, señala.

V. DESAFÍOS DEL SECTOR VIVIENDA ANTE EL CAMBIO DE ADMINISTRACIÓN

Con base en la experiencia de Tinsa, la incertidumbre que generan las elecciones en nuestro país provoca cierta retracción del mercado inmobiliario desde un año antes de los comicios, los nuevos proyectos permanecen en suspenso hasta que se define la elección y, ante las primeras señales claras de la nueva administración, se dispara la inversión.

Pero, ¿cuál es la perspectiva que tienen otros especialistas sobre este tema? Para Maricela Rodríguez Pereyra, secretaria de consejo nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), el panorama es muy claro.

“Cuando se acerca el cambio de gobierno siempre hay una gran expectativa, especulación por parte de los organismos de vivienda y la iniciativa privada que pugnamos para trabajar de la mano del gobierno y con la gente para implementar políticas nacionales de vivienda que puedan funcionar en los próximos seis años”, afirma.  

Desde su punto de vista, el rezago habitacional es una realidad que va en aumento por lo que las políticas de vivienda se deben de unificar e incluir a todos los participantes de la cadena de valor (gobierno, desarrolladores y profesionales inmobiliarios) para optimizar el proceso completo de adquisición de la misma.

“Cuando estas dinámicas incluyen grupos diversos con experiencia se plasman proyectos de vivienda con base en las necesidades reales de la gente. Si los legisladores en estos próximos seis años hacen mesas de trabajo que en realidad funcionen, se van a a alcanzar en menos tiempo los objetivos deseados”, afirma. 

A partir de su experiencia, estos son los aspectos prioritarios que se deben atender:

Subsidio a la vivienda: la vivienda es un derecho constitucional, sin duda los subsidios deberían ser reanudados porque en la práctica funcionan bien para que las personas de menores recursos puedan comprar su casa. 

Apoyo a desarrolladores: principalmente a quienes apuesten por la construcción de vivienda social que es donde existe mayor rezago. Otorgar beneficios a empresarios y desarrolladores es fundamental, no solo a nivel de construcción, sino también para dar ventajas al consumidor final.  

Construcción sostenible: La falta de agua es un problema que se agudiza no solo en México, sino también a nivel mundial. Por ello, es importantísimo que en los nuevos desarrollos y en el plan de desarrollo de vivienda nacional se haga hincapié en el uso de tecnologías amigables con el medio ambiente en todos los sentidos posibles.

Cifras de la Cámara Nacional de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) indican que en el país hacen falta nueve millones de viviendas, de las cuales 4.9 millones deberían ser de un valor de entre 480,000 y 600,000 pesos, ya que son los precios a los que pueden acceder los salarios de los mexicanos.

Inversión total: $3.4 billones

TOTAL	3,630,000
<$500,000	2,000,000
$500,000 – $950,000	620,000
$950,000 – $2,400,000	580,000
$2,400,000 – $5,300,000	220,000
>$5,300,000	110,000

Para Fernando Soto-Hay Pintado, director de Tu Hipoteca Fácil, la vivienda es un tema que debería estar en la agenda de todos los  gobiernos independientemente del color que represente en términos políticos. 

“El país y las ciudades son organismos vivos, las personas requieren casas y departamentos para satisfacer sus necesidades y formar patrimonio. Se tiene que pensar en formar vivienda de interés social, fomentar la creación de vivienda de clases medias, también la residencial y turística, todas son esenciales para el crecimiento económico de México”, señala.

Para este especialista con 20 años en el rubro, el desarrollo de vivienda se tiene que ver como un conjunto de desarrollo urbano que va de la mano de servicios, actividades sociales, económicas y desarrollo cultural de las familias. Lo anterior se va a lograr, según indica, a través de desarrollos de alta densidad que combinen niveles socioeconómicos y servicios con vivienda. Finalmente, destaca el combate a la corrupción como factor ineludible para el desarrollo inmobiliario. 

“Si como gobierno no le das certidumbre a los desarrolladores inmobilarios, la vivienda no se va construir, los desarrolladores no quieren que les des ni un peso, buscan que no entorpezcas los proceso, quieren que les des certidumbre legal. Se necesita sensatez, no más vivienda que no aporta valor a la ciudad,  más espacios públicos verdes, no se puede seguir privilegiando el incremento del precio del terreno en forma irresponsable”, finaliza.