Refinanciamiento de créditos hipotecarios: mejores opciones y guía de expertos

¿Estás buscando refinanciar tu crédito hipotecario, pero no sabes cuál es el banco o institución financiera que más te conviene? Para ayudarte con esta importante decisión, llevamos a cabo un ejercicio comparativo con apoyo del sitio de simuladores y calculadoras de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF) y también te damos a conocer los mejores consejos de expertos en temas de movilidad o refinanciamiento de hipoteca.

Mejores tasas de refinanciamiento en México 2024

Para descubrir cuál es el mejor refinanciamiento de crédito hipotecario que puedes buscar, tomamos en cuenta el siguiente supuesto para realizar dicho ejercicio de simulación:

  • Una propiedad con valor de $2 millones de pesos mexicanos.
  • El saldo del crédito por pagar es de un total de $1 millón de pesos.
  • El plazo restante por pagar es de 10 años con 0 meses.
  • La mensualidad actual que se paga es de $19,000 pesos.
  • La tasa de interés del crédito hipotecario actual es del 11%

Con esta información, encontramos que las instituciones financieras que otorgan un refinanciamiento del crédito hipotecario, en donde quizá podrías obtener mejores condiciones que las actuales, son las siguientes:

INSTITUCIÓN Y PRODUCTOPAGO MENSUALPAGO TOTALTASA DE INTERÉSCOSTO POR CAMBIAR DE INSTITUCIÓNCAT
HSBC Pagos Fijos13,5411,603,6378.90%$75,91611.00%
HSBC Pagos Bajos12,6681,624,9168.90%$75,91610.90%
Inbursa  13,575.291,629,035.3510.50%$19,64011.70%
Scotiabank Pagos Oportunos 14,459.21,658,737.3510.00%$60,00012.10%
Citibanamex Perfiles14,139.761,671,845.979.90%$115,50012.40%
BX+ 14,370.731,691,811.499.40%$33,94412.40%
 BanBajío14,388.51,706,923.5510.49%$76,09012.70%
Santander Pagos Fijos14,184.241,719,211.149.89%$152,32012.70%
Scotiabank Valora13,389.21,726,636.3210.00%$60,00012.50%
 Afirme Premium14,610.771,747,890.219.90%$16,96013.30%
BBVA 14,873.71,755,530.2610.90%$107,38013.50%
Banorte Hipoteca Fuerte15,274.411,802,941.4911.00%$57,10215.10%
Información obtenida a mayo de 2024.

Ahora bien, es posible observar que, una de las principales ventajas al hacer tu cambio de refinanciamiento en tu crédito hipotecario, es la disminución de los pagos mensuales, los cuáles en vez de seguir pagando $19,000, podrás lograr un refinanciamiento que podría ser de cuando menos $12,668 pesos como mínimo o hasta un máximo de $15,274.41 pesos.

Por otro lado, seguramente te habrás fijado en que hay un costo por cambiarte de institución que también debes cubrir. Sin embargo, debes saber que tienes dos opciones: cubrir con tu capital dicho monto por hacer el cambio de refinanciar tu crédito o pedirle al nuevo banco que también cubra dicho monto adicional.

Si optas por pedirle al nuevo banco que cubran este nuevo monto, los valores de la tabla pasada cambiarán ligeramente, obteniendo estos nuevos montos de financiamiento (tomando como ejemplo el refinanciamiento con el crédito de HSBC Pagos Fijos):

 Crédito actualHSBC Pagos Fijos (con gastos de contado)HSBC Pagos Fijos (con gastos financiado)
Gastos por el cambio o Pago anticipado:$75,916(+) $ 75,916
Monto del crédito:$1,000,000$1,000,000$1,075,916
Plazo restante por pagar:10 años10 años10 años
Mensualidad:$19,000$13,541$14,550
Tasa de interés:12%8.90%8.90%
Costo Anual Total (CAT):ND10.99%11.02%
Pago total (suma de mensualidades + gastos por el cambio):$2,280,000$1,679,553$1,723,087
Información obtenida a mayo de 2024.

Aunque pareciera que este nuevo monto por cambiar de institución significaría que acabarás pagando más dinero, como puedes ver en la tabla de arriba, lo cierto es que aún es conveniente refinanciar tu crédito original con una opción cuyas mensualidades sean mucho más cómodas.

Ya que, en dicho ejemplo, aunque tengas que pagar el total de los $75,916 pesos por hacer tu cambio con HSBC en su crédito Pagos Fijos, tu mensualidad se reduce de $19,000 a $13,541 pesos, una diferencia de $5,459.41 pesos, lo que se ve reflejado en el pago final de la vida de tu crédito.

¿Cuáles son las ventajas de refinanciar un crédito hipotecario?

Quizás te estarás preguntando, ¿Qué otras ventajas o tiene el refinanciamiento de una hipoteca?, pues bien; existen cinco principales razones para refinanciar un crédito hipotecario en México:

  1. Bajar la cantidad del pago mensual de tu crédito: si persigues este objetivo para hacer el refinanciamiento de un crédito hipotecario, podrás tener una mayor holgura en tu presupuesto mensual. Esto quiere decir que, en lugar de destinar, por ejemplo, los 19 mil pesos mensuales al pago de la hipoteca (como en los ejemplos pasados), quizá podrías tener una mensualidad de 15 mil pesos y ahorrarte 4 mil pesos que podrás utilizar para otros gastos o para abonar directo a capital.
  2. Obtener una tasa de interés o un CAT más bajo: recuerda que entre más bajo sea el porcentaje usado para expresar la tasa de interés y el CAT, acabarás pagando menos dinero por tu crédito hipotecario. Si logras bajar, aunque sea un punto porcentual tu préstamo, te ahorrarás varios miles de pesos al final de tus pagos.
  3. Cambiar a una tasa fija o tasa variable: esta es quizá otra de las principales razones por las que una persona busca hacer el refinanciamiento de su deuda.

De acuerdo con la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), señala que la ventaja de optar por la tasa fija es que esta se mantendrá igual durante la vida del crédito, es decir, los pagos no se incrementarán, por el contrario; la ventaja de la tasa variable es que, si la tasa de interés baja, sus pagos podrían disminuir, pero si ésta sube, sus pagos también podrían aumentar.”

  1. Reducir o aumentar el plazo total del préstamo: si logras hacer que tus pagos mensuales sean más pequeños, quizá puedas utilizar el dinero restante para abonar a capital del crédito hipotecario, lo que a largo plazo haría que el tiempo total de pago sea más bajo del tiempo original en el que se contrató.

Por el lado contrario, quizá haya personas que quieran aumentar ligeramente el plazo para liquidar su crédito, esto a cambio de obtener una mensualidad mucho menor que la original que están pagando.

Esto podría ocurrir en situaciones donde las personas vean disminuidos sus ingresos mensuales o quincenales, ya sea por la pérdida de empleo o por alguna situación de emergencia como una enfermedad, por ejemplo.

Para que puedas ver cuál es la tabla de pagos que tendrá una persona que decida refinanciar su crédito incrementando de 10 a 15 años, estos son los resultados que se obtienen en el simulador de movilidad hipotecaria de la CONDUSEF:

INSTITUCIÓNPAGO MENSUALPAGO TOTALTASA DE INTERÉSCOSTO POR CAMBIAR DE INSTITUCIÓNCAT
   
  HSBC Pagos Fijos11,1601,979,5839.15%$75,91611.10%
Scotiabank Pagos Oportunos11,999.21,995,91910.00%$60,00011.90%
Inbursa11,144.582,006,023.9110.50%$19,64011.60%
HSBC Pago Bajo10,1582,039,9239.15%$75,91611.00%
 Citibanamex Perfiles11,664.962,065,636.949.90%$115,50012.20%
 BX+11,807.572,080,318.479.30%$33,94412.10%
 BanBajío11,948.392,123,946.6310.49%$76,09012.50%
 Scotiabank Valora10,939.22,125,220.410.00%$60,00012.40%
 Santander Pagos Fijos11,708.862,147,809.399.89%$152,32012.60%
Afirme Pago de Pasivos12,135.472,180,901.999.90%$16,96013.00%
 Santander Pagos Crecientes10,583.212,195,785.019.89%$152,32012.30%
BBVA 12,458.52,202,870.0310.90%$107,38013.40%
 Banorte Fuerte12,875.942,276,711.8711.00%$57,10214.70%
Información obtenida a mayo de 2024.

Con este ejercicio es posible notar que las nuevas mensualidades son mucho más bajas que la mensualidad original (de 19,000 pesos), alcanzando un máximo de $12, 875 pesos, lo que podría darle al cliente del crédito hipotecario mayor holgura al momento de seguir pagando el préstamo bancario.

5. Contar con un mejor servicio y atención personalizada: por último, pero no menos importante, algunas personas buscan refinanciar sus créditos hipotecarios con otra entidad financiera distinta a la contratada originalmente, por razones de una mala atención por parte de los ejecutivos del crédito o incluso por que los servicios que le ofrecen no son los más óptimos.

Como puedes darte cuenta, refinanciar un crédito hipotecario puede tener más ventajas de las que seguramente tenías pensado, por lo que, si aún estás dudando sobre si quedarte o no con tu crédito hipotecario original, toma en cuenta todos estos puntos.

¿Cómo saber si soy elegible para refinanciar mi crédito hipotecario?

Ahora que ya sabes cuáles son las principales ventajas de hacer el refinanciamiento de una deuda hipotecaria, seguramente querrás conocer si eres elegible o no para solicitar el cambio con alguna otra institución financiera. Debes saber que uno de los primeros elementos que evaluará la institución financiera en la que solicites la refinanciación de tu crédito hipotecario será tu Buró de Crédito, esto con la finalidad de conocer qué tan buen deudor eres de manera general.

Al respecto de esta situación, Octavio Osorio; asesor hipotecario de Banco HSBC, señala lo siguiente:

“Desde el otorgamiento inicial de un crédito hipotecario es sumamente importante que el cliente o el acreditado cuente con un buen historial crediticio, o eso al menos si se va a solicitar el crédito en un banco. Quizá para opciones como Infonavit o Fovissste no sea un impedimento, pero si cuentas con un mal historial crediticio, en automático quedas descartado para el préstamo bancario, aunque juntes todos los demás requisitos.”

Octavio Osorio

Asesor hipotecario de Banco HSBC

De igual forma, Arturo Méndez Corona; experto en educación financiera y en temas crediticios comenta que:

“Quizá el principal requisito que hace elegible o no, a un candidato para refinanciar su crédito hipotecario con otro banco, sea un buen historial crediticio, este documento les dará claridad a los bancos sobre qué tan buen deudor será el nuevo cliente.”

Arturo Méndez Corona

Experto en educación financiera y en temas crediticios

Ahora bien, otro de los principales factores para saber si eres elegible o no, para ser un buen candidato y poder refinanciar tu crédito hipotecario, es que demuestren una solvencia económica o que su nivel de ingresos sea el adecuado, ya que como se pudo observar en la tabla anterior, también existe un costo por hacer el cambio de institución que el cliente o acreditado puede cubrir con sus propios recursos o bien, solicitar que la nueva institución también lleve a cabo dicho financiamiento.

Osorio señala que existe la posibilidad de solicitar al nuevo banco (con el que buscas hacer el refinanciamiento hipotecario) los nuevos recursos o los costos por cambiar de institución.

“A pesar de que este es un factor que te hace elegible o no para refinanciar tu hipoteca, lo cierto es que muchos bancos ofrecen la opción de que también te pueden prestar este monto, el cual tendrá que sumarse al final al monto total de tu crédito hipotecario, por lo que debes estar consciente de que al final tu crédito hipotecario volverá a subir.”

Roberto Straulino, experto en asesoría hipotecaria menciona que otros datos que los bancos toman en cuenta para saber si una persona es elegible para hacer su movilidad hipotecaria es la antigüedad del crédito, la edad del cliente y tener las escrituras inscritas en el registro público de la propiedad.

“Actualmente los bancos se ponen más estrictos para hacer el cambio de una hipoteca antes de un año, esa es la antigüedad mínima que debe tener el cliente con su crédito hipotecario… también se debe cumplir con una edad máxima, es decir que el cliente tenga como máximo 60 años.”

Roberto Straulino

Experto en asesoría hipotecaria

¿Hay desventajas al refinanciar un crédito hipotecario?

A pesar de que el refinanciamiento de hipoteca o subrogación hipotecaria es una opción que podría ayudar a tu bolsillo a tener mejores condiciones crediticias, lo cierto es que también es sumamente importante recalcar que, como todo producto o servicio financiero, posiblemente existan ciertas desventajas para algunos clientes.

Incluso, la misma CONDUSEF señala que si bien, la movilidad hipotecaria consiste en trasladar tu crédito hipotecario a otra institución financiera con la finalidad de mejorar condiciones como la tasa de interés, la mensualidad, el plazo del crédito y el Costo Anual Total (CAT), también hace hincapié en que es muy importante considerar que el plazo a pagar podría incrementarse considerablemente o incluso representar gastos adicionales por los siguientes conceptos:

  • Gastos notariales. Los Registros Públicos de la Propiedad están regulados por leyes locales, por tanto, el costo varía de acuerdo con la entidad.
  • Avalúo. Los bancos realizan un estudio del valor del bien inmueble que cobran a los clientes.
  • Comisión de apertura. Algunos bancos la cobran, por lo que es recomendable que siempre preguntes por las comisiones que te cobrarán.
  • Seguro de desempleo. Ciertas entidades financieras optan por solicitar este seguro, para que en caso de que te quedes sin empleo, la póliza te cubra por determinado tiempo en tus pagos mensuales.

Otra desventaja o también llamado error al momento de refinanciar o hacer la subrogación hipotecaria, es que las personas tienen la idea errónea de que, a una menor tasa de interés, menor será el costo total de tu crédito hipotecario y como en realidad pudimos observar en las tablas anteriores, esto no siempre funciona así.

Esto se debe principalmente a que se debe tomar en cuenta los demás costos asociados al nuevo crédito hipotecario, por ejemplo, el tema de los seguros obligatorios.  Sobre este tema en particular, Roberto Straulino, asegura que:

“Para la movilidad hipotecaria hay que volver a hacer todo el trámite desde cero, como si sacaras un nuevo crédito hipotecario, hay que cancelar la hipoteca anterior, pagar nuevamente los gastos de escrituración, de avalúo, los gastos por apertura… entonces hay que analizar si de verdad conviene o no, hacer movimiento. Aquí es donde entra la importante labor del bróker o asesor hipotecario. A veces hay bancos que ellos cubren los honorarios del notario, eso se tiene que ver al momento de hacer la movilidad hipotecaria, mediante promociones te puedes ahorrar el avalúo.”

Una última desventaja al hacer la movilidad hipotecaria, es que a pesar de que, por Ley, todos los bancos no se pueden negar a refinanciar un crédito hipotecario, sí existen casos aún en donde las entidades financieras pueden cobrar una comisión o también llamada penalización por liquidación anticipada del crédito hipotecario. Al respecto de este dato, Straulino señala que:

“Hay bancos que son ‘cuidadosos’ y algunos dicen que, por pagar antes de los primeros cinco años, deben cobrar un porcentaje o comisión por liquidación anticipada del crédito hipotecario, esto sucede porque están perdiendo en el tema de los intereses… no todos los bancos lo hacen, pero en México aún existen casos donde sí. Hay que checar muy bien el contrato y que no aparezca la comisión o penalización por liquidación anticipada”.

Roberto Straulino

Experto en asesoría hipotecaria

¿Cómo refinanciar un crédito hipotecario?

En primer lugar, la CONDUSEF señala que incluso, es posible refinanciar un crédito hipotecario en el mismo banco donde solicitaste originalmente el préstamo, para pedir que se te mejoren las condiciones con las que está contratado. Relacionado a esta situación, el especialista Arturo Méndez, menciona lo siguiente:

“En caso de que encuentres una mejor opción crediticia, deberás solicitar al banco con el que tienes tu adeudo, un estado de cuenta para efectos de subrogación. El banco está obligado a emitirlo en un plazo de 15 días naturales. Al solicitar dicho documento le estás notificando a tu banco que buscas realizar la subrogación de tu crédito hipotecario. En ocasiones, los bancos acreedores originales llegan a ofrecer mejorar las condiciones del crédito con el fin de conservar a sus clientes, en estos casos puedes realizar un convenio modificatorio al crédito.”

Ahora bien, si quieres refinanciar tu crédito hipotecario en otro banco, puedes solicitar la oferta vinculante (documento donde se detallan las características de cada crédito) o una forma de simplificar el proceso es utilizar un simulador de crédito hipotecario para conocer las instituciones financieras que ofrecen las mejores condiciones en materia de créditos hipotecarios.

En cuanto hayas ubicado la institución financiera que te ofrezca las mejores condiciones iniciales, pregunta por la subrogación o refinanciamiento hipotecario, comenta que ya tienes un crédito activo y que solicitas la posibilidad de mejorar los términos del contrato con ellos. Toma en cuenta que algunos bancos piden que tengas al menos 6 meses pagando tu crédito original para poder realizar cualquier refinanciamiento.

Será labor del ejecutivo del banco, guiarte paso a paso por todo el trámite. Sin embargo, de manera general, te recomendamos acudir con al menos la siguiente documentación:

  • Historial de pagos del crédito actual.
  • Contrato de apertura del crédito vigente.
  • Comprobante de ingresos.

Adicional a esto, Straulino también señala que existen dos documentos sumamente importantes que los clientes que quieran hacer su movilidad hipotecaria, deberán contar forzosamente. Estos documentos se tratan de las escrituras inscritas en el registro público de la propiedad y de la carta cancelación de hipoteca condicionada al pago.

“Como el inmueble está hipotecado y el nuevo banco le va a pagar al nuevo banco, el banco acreedor actual debe emitir una carta dirigida a la notaría en donde se acepta la cancelación de la hipoteca una vez que se haya pagado. La notaría es quien deberá hacer el trámite de cancelar el crédito hipotecario antiguo y registrar la hipoteca actual con el nuevo banco.”

¡No cometas estos errores al refinanciar tu crédito hipotecario!

Algunos otros consejos que debes tomar en cuenta antes de tomar la decisión, según la CONDUSEF, son los siguientes:

  • Revisa no sólo la tasa de interés sino el CAT, pago mensual, plazo y pago total.
  • Considera cuántos años has pagado tu crédito y cuánto te falta. Si te falta poco quizá no te conviene cambiarte.
  • Aunque una opción te ofrezca la mensualidad menor, debes tomar en cuenta el plazo que durará tu deuda y el costo total que pagarás al final.
  • No pierdas de vista los gastos que deberás de pagar para realizar el cambio a otra institución, que podrían ser, gastos notariales, avalúo, apertura, entre otros.
  • No es recomendable llevar a cabo la subrogación de hipoteca en caso de que te falten pocos años para terminar de liquidar el crédito.
  • Al reducir el plazo te permitirá liquidar antes la deuda, pero aumentará el pago de la mensualidad.
  • Debes evaluar el plazo de la deuda y el costo total a pagar si la mensualidad de crédito es menor.

¿Es momento de refinanciar tu préstamo hipotecario?

Ahora que ya sabes cuáles son las ventajas y desventajas de refinanciar un crédito hipotecario, los gastos por cambiar de banco y las tasas de interés que cobran actualmente, tienes una mayor información para poder tomar la mejor decisión.

Sin embargo, los especialistas en temas de créditos hipotecarios recomiendan encarecidamente que busques la ayuda o asesoría de un profesional, al momento tanto de solicitar un primer crédito hipotecario o también de realizar la movilidad o refinanciamiento de hipoteca. Straulino detalla que:

“A veces la gente piensa que si encuentra una tasa de interés que está más baja, es mejor cambiarse de banco, pero no necesariamente te conviene, hay que hacer un análisis muy a fondo y viendo diferentes parámetros: plazos, tasas de interés, mensualidad, costo total del crédito, buscar promociones para ahorrar los gastos de avalúo, etc.”

Roberto Straulino

Experto en asesoría hipotecaria

Por último, Roberto Straulino puntualiza que el mejor indicador para saber si es momento o no de hacer la movilidad hipotecario o buscar el refinanciamiento de tu crédito hipotecario, es tu situación actual y a futuro. Roberto destaca que no está mal hacer la movilidad hipotecaria a un mayor plazo, ya que quizás surjan eventos en tu vida que requieren de dinero que no tenías contemplado.

O, por el contrario, si ha mejorado tu situación financiera y puedes aportar más dinero a tu crédito hipotecario, también puedes buscar refinanciarlo a una menor tasa y menores costos que te permita pagarlo más rápido.

Sea cuál sea la decisión que tomes, te recomendamos que lo hagas de la manera más informada y en caso de que aún tengas dudas al respecto, puedas contactar a un experto en temas de movilidad hipotecaria o un bróker hipotecario, quien te acompañará en todo el proceso.