Diccionario de crédito hipotecario

Comenzar la aventura de adquirir una casa, ese espacio que se volverá tu hogar, sin duda es un momento que provoca nervios, no solo porque se trata de una inversión importante y de largo plazo, sino porque se debe de lidiar con un sinfín de términos técnicos, bancarios y legales relacionados con el funcionamiento del crédito hipotecario, que incluso puede provocar dolor de cabeza.

Es así que, para que no te sientas perdido al sumergirte en el mundo de las hipotecas, creamos un diccionar completo con términos importantes que escucharás desde el momento que inicias con tu solicitud de préstamo hipotecario hasta la autorización y firma del mismo. Lo anterior, con el fin de que puedas tomar mejores decisiones al comprender correctamente de lo que te están hablando durante todo el proceso.

Diccionario completo de conceptos y términos de crédito hipotecario

A

ABH: La Asociación de Brókers Hipotecarios tiene como objeto establecer un marco regulatorio eficaz y claro, con el fin de beneficiar a todos los participantes del proceso de una hipoteca (clientes, brókers, instituciones financieras, entre otros).

Abono a capital: Pago que se realiza y que va directo a capital, es decir, al monto del préstamo y no a los intereses, con el fin de reducir el tiempo del pago de la deuda y solo se deba los intereses.

Acción hipotecaria: Se trata de un procedimiento ejecutivo donde el acreedor hipotecario ordena la venta de un bien inmueble que se encuentre gravado con un crédito hipotecario, a causa de que el acreditado no cumpla con sus obligaciones pactadas.

Acreedor: Entidad financiera o bancaria que presta un monto de dinero con un fin determinado. Con dicha acción adquieren una serie derechos, como el cobro de dicha deuda según las condiciones establecidas en un contrato, o si es el caso, la oportunidad de iniciar un proceso de acción hipotecaria contra el deudor.

Acreditado: Es la persona física a la que le fue otorgado un crédito para la compra de un bien inmueble.

Acta notarial: Es un documento redactado y autorizado por un Notario, el cual da certeza y seguridad jurídica sobre hechos presenciados por éste.

Adquisición: Cuando se realiza la compra de un bien inmueble a través de un crédito hipotecario, este se utilizará como garantía y cuando se liquide el préstamo la vivienda se volverá patrimonio de la persona.

Aforo: Es el porcentaje máximo de financiamiento que te otorgará una entidad bancaria o financiera, que se encuentra relacionado con el valor de bien inmueble a garantizar. Por ejemplo, si una casa cuesta 1 millón 500 mil pesos, el aforo será del 90%, por ende, contarás con un financiamiento de 1 millón 350 mil pesos.

Amortización: Se trata del pago de una parte o la totalidad de la deuda adquirida para liquidar el capital, es decir, existen dos variantes, la amortización parcial donde se abonan uno o varios pagos; y la amortización total donde se logra finalizar anticipadamente la deuda, abonando el capital total pendiente más los intereses correspondientes cancelando así la hipoteca. Cabe señalar que esto último puede generar una comisión, aunque se puede tratar de negociar con la entidad bancaria o financiera.

Ampliación de hipoteca: Solicitud realizada en caso de que se desee realizar modificaciones a las condiciones establecidas en una hipoteca, tales como cambios en el plazo, importe, tipo de interés o diferencial aplicado. También se conoce como novación hipotecaria que no es lo mismo que una subrogación.

Apertura: Se refiere a una comisión que te cobrará la entidad bancaria o financiera por la apertura del crédito, donde generalmente se cobra un porcentaje del monto del préstamo.

Apoyo INFONAVIT: Los derechohabientes del INFONAVIT cuentan con el beneficio de disponer de sus aportaciones patronales (5% del salario diario integrado) para la compra de un bien inmueble. Estas aportaciones bimestrales pueden ser utilizadas para ayudar a reducir mensualidades o plazos, al igual que puede ayudar a cubrir mensualidades en caso de que el derechohabiente quede desempleado.

Asesor inmobiliario: Es una persona experta en viviendas que, tras conocer las necesidades y posibilidades de sus clientes, localiza el bien inmueble que podría adquirir con ayuda de un crédito hipotecario. Cabe resaltar que estos asesores solo participan en el proceso de compraventa de la vivienda.

Autofinanciamiento hipotecario: Es un esquema de financiamiento conformado por un grupo de consumidores los cuales tienen el interés de adquirir un bien inmueble o mejorar su vivienda, pero que no pueden acceder a un crédito hipotecario tradicional, por lo que todos los integrantes abonan el enganche en un fideicomiso a manera de parcialidad, hasta que a través de un sorteo son candidatos para ser financiados con los fondos del fideicomiso. Cabe señalar que varios brókers hipotecarios no recomiendan estos esquemas de financiamiento a la vivienda.

Autorización diferida: Comisión equivalente al monto de apertura, que se cobra de forma periódica y no al inicio de la hipoteca. Esta comisión y la apertura, al ser sustitutos, no pueden cobrarse de manera simultánea.

Aval: Es la garantía o instrumento que respalda el cumplimiento de pago de una deuda, para ello se designa a una persona quien va a adquirir la obligación de pagar el monto del préstamo en caso de que el titular de la hipoteca no lo haga.

Avaluó bancario: Es un informe que realiza una unidad de evaluación para determinar o conocer el valor comercial de un bien inmueble. Sobre dicha evaluación se calcularán los impuestos, honorarios del notario y demás costos de trámites derivados de la hipoteca.

B

Banco o entidad bancaria: Es la institución financiera que gestiona o administra el dinero que las personas o empresas depositan en cuentas bancarias, además de prestar servicios y productos financieros para invertir o solicitar préstamos.

Banco de México: Es la entidad que regula la actividad de todas las entidades financieras del país, tiene funciones como emisor, tesorero del Gobierno Federal, además de establecer las operaciones activas, pasivas y de servicios de los bancos, entre otras facultades.

Bien inmueble: Se trata de toda aquella edificación delimitada o terreno anclado al suelo en el sentido jurídico, que también suele conocerse como bienes raíces, donde se incluyen viviendas, edificios, locales, parcelas, etc.

Bróker hipotecario: Es un agente certificado cuyo propósito es ser intermediario entre el cliente y la institución financiera durante el proceso de compraventa de un bien inmueble. Al ser un experto en crédito de la vivienda podrá asesorar al cliente para que seleccione y obtenga la mejor hipoteca. 

Burbuja inmobiliaria: Es una situación donde se refleja un rápido incremento significativo e injustificado de los precios de la vivienda, derivado de un exceso de la demanda, especulación, escasez de oferta, bajos tipos de intereses, entre otros factores.

Buró de Crédito: Es una entidad autorizada por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), encargada de general los reportes del historial crediticio de las personas o empresas que tienen o tuvieron actividad financiera relacionada con una línea de crédito, donde otorga una puntuación según el comportamiento de pago o acumulación de deuda.

C

Capacidad de pago: Es un indicador que refleja la posibilidad de pago de una persona para poder hacer frente a una nueva obligación (deuda), sin que esto afecte sus finanzas personales. Para conocer esta capacidad se debe sumar todos los ingresos mensuales, restar el total de gastos, monto de ahorro y demás deudas, la cantidad restante determina cuánto se le puede destinar a un crédito hipotecario.

Capital: Se refiere a la cantidad total del préstamo para adquirir un bien inmueble, el cual se debe devolver, sin contar la parte relativa a los intereses. Durante la vigencia de la hipoteca existirán dos tipos de capital, el amortizado (montos del préstamo que ya se pagaron) y pendiente (parte del préstamo que aún no ha sido liquidado).

Cargos moratorios: Es una comisión derivada de atrasos en el pago del crédito hipotecario, en otras palabras, por realizar pagos posteriores a la fecha límite de pago.

CAT: El Costo Anual Total es un indicador que resume el costo anual del crédito considerando elementos como la tasa de interés, las comisiones, el monto del préstamo, el plazo, los seguros obligatorios y demás gastos inherentes, de esta forma los usuarios pueden comparar y reconocer que entre más grande sea el CAT, más caro será el crédito y viceversa.

Cédula catastral: Es un documento oficial que comprueba la información física, jurídica, económica y las cláusulas con las que se registró un predio ante el catastro, con el fin de permitir identificar un bien inmueble sin errores.

Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes: Se trata de un documento oficial que se inscribe ante el Registro Público de la Propiedad, con el que se comprueba la situación jurídica que guarda un bien inmueble, es decir, que no tenga alguna deuda, carga o gravamen que impida su venta, transferencia o uso. Dicho documento tiene una vigencia de 30 días.

Cobertura: Se trata de una estrategia financiera diseñada para protegerse de alguna pérdida, en el caso de una hipoteca la cobertura es el valor del bien inmueble que se encuentra en garantía.

Comisión de cancelación: En caso de decidir cancelar la hipoteca, la entidad bancaria o financiera cobrará un porcentaje sobre el monto del préstamo que se canceló.

Comisión de novación: Cuando se desea realizar modificaciones a las condiciones de una hipoteca con posterioridad a su contratación, donde se busca una renegociación por parte de las partes, la entidad bancaria o financiera cobrará un porcentaje por este cambio.

Comisión de subrogación: En caso de decidir cambiar la hipoteca a otra entidad bancaria o financiera que ofrezca mejores condiciones sin necesidad de tener que cancelar y formalizar uno nuevo, el banco cobrará un porcentaje por esta acción.

Compraventa: Se trata de un documento legal o contrato celebrado entre dos partes, donde uno cede los derechos de un bien con la condición de obtener dinero.

Conciliación: Es el proceso donde se busca comparar el saldo de una cuenta con el saldo registrado en el estado de cuenta.

Condiciones de la hipoteca: Son aquellos requisitos y cláusulas escritos en el contrato, donde se dan a conocer las características del financiamiento, es decir, se menciona el tipo de interés, el importe del préstamo, el plazo de amortización, las comisiones, entre otros factores.

Condominio: Hace referencia a un grupo de departamentos, casas, viviendas, locales, entre otros, los cuales se encuentran construidos de forma vertical, horizontal o mixta, que pertenecen a distintos propietarios que cuentan con derecho exclusivo de la propiedad y un derecho de copropiedad de las partes comunes del inmueble.

Confirmación de saldos: La entidad bancaria o financiera puede cobrar una comisión por emitir una constancia del saldo del crédito. También es conocido como certificación de saldos y es una de las comisiones más comunes relacionadas a la hipoteca.

Contrato: Es un acuerdo legal entre dos o más partes cuyo fin es crear o transferir derechos y obligaciones.

Coobligado: Se trata de una persona que de forma voluntaria adquiere los mismos derechos y obligaciones financieras que el titular de un crédito hipotecario, esto con el fin de aumentar la capacidad de pago del titular.

Costo de cierre: Son gastos adicionales al costo de la vivienda, que son necesarios para formalizar el proceso de compra de un bien inmueble o para la obtención de un préstamo hipotecario.

Crédito Hipotecario: Este es un tipo de financiamiento a largo plazo otorgado por instituciones bancarias y financieras, cuyo fin es utilizarse para comprar o remodelar una casa, así como para adquirir un terreno. Dicho préstamo debe liquidarse en abonos mensuales determinados por un periodo establecido que va de entre cinco, 10 y 20 años. Además, debe garantizarse el crédito con el bien inmueble adquirido, para que en caso de que la deuda no sea liquidada, la institución financiera pueda reclamar la casa y venderla.

Crédito hipotecario cofinanciados: Es un tipo de crédito hipotecario constituido por dos préstamos distintos, siendo otorgado uno por el INFONAVIT O el FOVISSSTE y otro por alguna entidad financiera, lo anterior para casos donde el bien inmueble que se desea excede el valor de lo que podría otorgar el INFONAVIT. Cabe resaltar que cada financiamiento contará con diferentes condiciones.

Cuota hipotecaria: Son cada uno de los pagos periódicos que se abonan para ir liquidando la hipoteca. Generalmente suelen ser mensuales y se encuentran compuestos por dos partes, siendo el pago de capital y los intereses, donde el monto puede ser fijo o variable según el tipo de interés con el que fue contratado el crédito hipotecario.

D

Depreciación acumulada: Ocurre cuando existe pérdida de valor de un bien a medida que pasa el tiempo o por el desgaste por su uso. Se calcula a partir de su fecha de adquisición hasta su fecha de disposición, y es relevante en medida que se desee evitar pérdidas al vender una propiedad.

Derecho de inscripción en el Registro Público de la Propiedad: Se trata de un trámite donde se realiza la inscripción de documentos relacionados con la adquisición, modificación o transmisión de la posesión de un bien inmueble, lo anterior de acuerdo con el art. 196 del Código Fiscal del Distrito Federal, así como las leyes o reglamentos relacionados con la materia en cada entidad federativa.

Derechohabiente: Es toda aquella persona que por ley cuenta con ciertos derechos con los que puede recibir prestaciones en dinero o especie por parte de una institución de seguridad social. Es decir, son aquellos trabajadores que cotizan antes el IMSS o ISSSTE y que pueden hacer uso de los esquemas de financiamiento para ejercer un crédito hipotecario.

Deudor hipotecario: Se denomina así a aquella persona física o jurídica que ha adquirido un crédito hipotecario, por el que se hace acreedor a la obligación financiera de liquidar dicho préstamo en el tiempo establecido. Existen varios tipos de deudores hipotecarios, siendo: deudor común (el titular de la hipoteca), solidario (quien puede exigir legalmente el pago de la deuda contraída) y deudor insolvente (persona que declara que no cuenta con los recursos necesarios para continuar liquidando la deuda).

Dictamen técnico: Se trata del estudio que da referencias y certeza sobre las características y condiciones en que el que se encuentra un bien inmueble.

E

Embargo: Es una acción legal tomada en caso de que el deudor hipotecario no haya liquidado el préstamo durante una cierta cantidad de tiempo, donde se procederá a vender la vivienda que quedó como garantía de la hipoteca.

Enganche: Se refiere a la cantidad de dinero que el comprador de un bien inmueble debe pagar como adelanto para poder adquirirlo, lo anterior debido a que ningún crédito hipotecario cubre el 100% del valor de la vivienda. Normalmente este pago inicial equivale a un porcentaje del 10 al 20% del valor del inmueble, sin embargo, entre más alto sea el monto del enganche, será menor el monto total del préstamo y por ende de la deuda en general.

Escalera de la vivienda: Consiste en un proceso de formación de patrimonio que permite que una persona pueda cambiar un bien inmueble por uno mejor, esto a través de la contratación de un crédito hipotecario cuya característica es recuperar el capital y utilizar la plusvalía del bien la vivienda para obtener un préstamo mayor.

Escrituración: Son documentos legales que permiten confirmar la propiedad de un bien inmueble, son de ayuda en caso de existir alguna disputa legal relacionada con la casa y son un documento necesario en caso de vender la propiedad. Se caracteriza por contener la descripción y valor de la vivienda, los nombres de los propietarios anteriores y los actuales, gravamen en caso de existir y estar firmado ante un Notario.

Exámenes médicos: En caso de que la hipoteca sea aprobada por un monto superior a cinco millones, el acreedor deberá realizarse exámenes médicos en los laboratorios autorizados por la entidad bancaria o financiera que otorgó el crédito o por la aseguradora donde contrató sus seguros. En caso de no obtener resultados favorables de estos, la aseguradora puede declinar el seguro y el cliente tendría que buscar alternativas con otras aseguradoras.

F

Fianza: Se trata de cualquier garantía que se ofrezca para asegurar el cumplimiento de pago de un crédito hipotecario, por ejemplo, puede ser una garantía personal conocida también como aval.

Financiamiento bancario: Es la obtención de capital a través de un crédito o préstamo, generalmente otorgado por bancos o instituciones financieras, los cuales sirven para adquirir bienes, emprender o para incrementar propiedades.

Fluctuación de precios: Son variaciones o cambios excesivos o anormales en los precios de un bien o valor activo financiero durante un determinado tiempo, detonado por condiciones políticas, económicas o geográficas. Dichos cambios pueden ir al alza o a la baja, provocando pérdidas o ganancias.

Folleto informativo: Las entidades bancarias y financieras tienen la obligación normativa de proporcionar folletos informativos de forma gratuita a sus clientes, donde describan las características financieras de los créditos hipotecarios que ofrecen. Esto tiene como fin que las personas puedan comparar y elegir entre los productos existentes en el mercado.

FOVISSSTE: El Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, es una institución de gobierno que brinda créditos a los trabajadores al servicio del Estado, para que estos puedan acceder a una vivienda. Para ello se maneja un sistema de financiamiento con garantía hipotecaria al cual podrán acceder los trabajadores si así lo determina la Comisión Ejecutiva.

G

Garante hipotecario: Se refiere a una persona que es propietaria de un bien inmueble y que dispone de éste para ponerlo como garantía de pago de un crédito hipotecario, en caso de que el titular del préstamo no pueda cumplir con sus obligaciones. Contar con un garante hipotecario también incrementa las posibilidades de aprobación de una hipoteca.

Garantía hipotecaria: Es una condición para lograr la obtención de un crédito hipotecario, esta debe quedar formalizada en un documento público y debe de inscribirse ante el registro de la propiedad para que quede constancia de su existencia. Existen dos tipos de garantías, las personales (aval) y las reales (puede ser un bien o derecho que pueda ser vendido en caso de incumplimiento de pago de la deuda).

Gastos de investigación: Cuando un cliente solicita un crédito hipotecario, la entidad bancaria o financiera realiza una investigación sobre su situación financiera para aprobar o no el préstamo, para iniciar con ello le cobra una comisión al cliente.

Gastos de hipoteca: Son todos aquellos gastos relacionados con un crédito hipotecario, englobando así los gastos desde la compra y escritura de un bien inmueble, así como los costos de la constitución de la hipoteca (notaría, gestoría, registro de la propiedad, impuestos y demás costos que surjan durante la vigencia del préstamo hipotecario).

Gastos notariales: Consiste en todos los gastos que incurran los notarios para inscribir la garantía ante el Registro Público de la Propiedad, en este se incluyen costos de honorarios y demás.

Gravamen hipotecario: Se trata de una carga impuesta sobre un bien inmueble, es decir, un derecho de retención sobre una propiedad que cuenta con una deuda pendiente, el cual se encuentra asentado en las escrituras y ante el Registro Público de la Propiedad. En caso de que la deuda no se liquide, el emisor del gravamen tendrá derecho a recuperar la propiedad del prestatario.

H

Hipoteca: Es un contrato financiero con el que una persona recibe cierta cantidad de dinero (capital) para adquirir un bien inmueble, con la condición de devolver dicho préstamo, junto con los intereses correspondientes, por medio de pagos periódicos. Este producto financiero tiene dos elementos fundamentales: el contrato donde se establecen las condiciones del préstamo y la garantía hipotecaria que se concede en caso de impago.

Hipotecar: Consiste en grabar un bien con un crédito hipotecario.

Historial de Crédito: Es un registro del comportamiento financiero de una persona, donde se toman en cuenta la cantidad de créditos con los que cuenta, el monto de deudas pendientes, si paga puntualmente sus préstamos y los plazos en que suele cubrir sus saldos, todo ello para obtener una calificación o puntuación, que es requisito para acceder a un nuevo préstamo o crédito. En el caso del crédito hipotecario, contar con una buena calificación del Historial de Crédito es un requisito indispensable para la obtención del mismo.

Honorarios: Es una tarifa que cobra el notario para realizar un acto de traslación de dominio (compra de un inmueble), dicha tarifa se basa en el valor de la vivienda.

I

Incumplimiento: Momento en que una persona se encuentra en la imposibilidad de pagar una deuda.

Impuesto sobre adquisición de inmuebles o sobre traslado de dominio: Cuando una persona física o moral adquiere un bien inmueble, está obligado a pagar impuestos, estos se encuentran calculados con base en una tabla y el valor de la vivienda.

Impuesto Sobre la Renta: En caso de que el valor del avalúo exceda el precio con el que había sido pactado la compra, la diferencia se considerará como ingreso por lo que se deberá de pagar el impuesto correspondiente.

Indexación: Este término es utilizado en caso de aplicarse un incremento al monto del pago mensual del crédito hipotecario.

Indivilisuación: Consiste en la acción de dividir un crédito hipotecario puente en créditos individuales de terceros.

INFONAVIT: El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores es un organismo gubernamental que tiene como objeto la promoción y generación de la vivienda en México, para ello ofrece créditos que ayuda comprar un bien inmueble nuevo o ya existente, así como para remodelar o construir una casa.

Insolvencia: Se trata de la incapacidad para solventar una obligación financiera.

Institución financiera: Son todas aquellas entidades autorizadas que brindan productos y servicios financieros, cuyo rol va desde el área de la banca, valores y seguros.

Interés: Es el precio o costo que se debe de pagar por obtener un crédito hipotecario.

Intereses moratorios: Se calculan tomando en cuenta los intereses vencidos acumulados en caso de que el deudor hipotecario no haya abonado o liquidado una o más mensualidades.

J

Juicio hipotecario: Es una vía judicial en la que un prestamista puede demandar al titular de una hipoteca debido al impago de más de tres meses de dicha deuda. En México estos juicios pueden tardar entre 120 y 180 días, siempre que no se impugne la decisión de embargar. Comienza con la demanda, posteriormente se debe de mostrar pruebas ante un juez quien dictará una sentencia que va desde la orden de pagar la deuda acumulada hasta el remate de la vivienda.

L

Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal: Esta Ley tiene la finalidad de regular la organización y funcionamiento de la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito y la Institución de Banca de Desarrollo, con el fin de impulsar el desarrollo de la vivienda en México.

Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado: Dicha Ley tiene como objeto regular las actividades y servicios financieros relacionados con el otorgamiento de Crédito Garantizado, que son otorgados para la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento de la vivienda.

Límite de crédito: Es el monto máximo de dinero que una entidad bancaria o financiera puede otorgar a un cliente, que se encuentra basado con los ingresos del potencial acreditado.

M

Mensualidad: Es el abono parcial del crédito que se realiza cada mes hasta la liquidación total del préstamo hipotecario.

Mora: Retraso en el cumplimiento de una obligación financiera.

N

Notario: Persona física autorizada como funcionario público que da fe del contenido de ciertos documentos. En el caso particular de las hipotecas, verificará la legalidad de los contratos de compraventa de un bien inmueble y del préstamo hipotecario y por esta actividad cobrará honorarios.

O

Obligación hipotecaria: Son aquellas responsabilidades que debe cubrir un deudor siendo la misma importante el devolverle el dinero prestado a la entidad bancaria o financiera correspondiente. 

Obligado solidario: Es aquella persona que el titular de un crédito hipotecario designa como corresponsable para cumplir con el pago de la hipoteca en caso de incumplimiento de este. Estos son requeridos sobre todo en casos donde el acreditado cuenta con un domicilio en el extranjero, necesitando un familiar o conocido al que se le pueda notificar en el país.

Oferta vinculante: Las entidades bancarias y financieras tienen la obligación de proporcionar a sus clientes un documento que plasme la oferta vinculante, donde se mencionan las condiciones del préstamo hipotecario, la cual tiene una validez de diez días hábiles desde la fecha en que fue entregada.

P

Pago: Cumplimiento de una obligación. Existen varios tipos siendo el mensual, el pago por mil y el total.

Patrimonio: Son todos aquellos bienes materiales con los que cuenta una persona tras haberlos acumulado durante su vida.

Penalización por falta de pago: Multa o comisión que cobrará la dependencia bancaria o financiera si el titular de una hipoteca no llega a abonar su pago mensual.

Penalización por pago anticipado parcial: En caso de que el titular de una hipoteca desee realizar un pago anticipado que no llegue a cubrir el saldo total de la deuda, entonces la dependencia bancaria o financiera le cobrará una comisión, sin embargo, existen bancos que no cobran esta penalización.

Penalización por pago anticipado total: Si el titular de un préstamo hipotecario decide liquidar en su totalidad la deuda de manera anticipada, la dependencia bancaria o financiera podrá cobrarle una comisión por esta acción, aunque igualmente hay bancos que no proceden a cobrar esta multa.

Penalización por pago tardío: La dependencia bancaria o financiera cobrará una comisión en caso de que el titular de un préstamo hipotecario abone su mensualidad después de la fecha límite de pago, pero antes de la fecha de corte siguiente.

Perfil de riesgo: Este es el resultado de un estudio previo donde se analiza la situación financiera del solicitante de un crédito (nivel de ingresos, gastos y demás deudas). Dicho resultado es importante para las entidades financieras que desean conocer la capacidad de reembolso de un préstamo o en su caso el riesgo de impago de una deuda.

Perfilamiento: Es el proceso donde los brókers hipotecarios conocen al cliente y comprenden sus necesidades desde una visión técnica, para poder presentarlo con la entidad bancaria o financiera con mayor probabilidad de que le otorgue una hipoteca y así evitar complicar el proceso al acudir con varias instituciones financieras

Periodo de revisión: Durante la vigencia de un crédito hipotecario existe un periodo en que se realiza una revisión del tipo de interés en las hipotecas que se firmaron con un tipo de interés variable. Normalmente esta revisión se realiza cada 12 meses.

Plazo: Tiempo que transcurre desde el momento en que una persona recibe el dinero de un préstamo hipotecario hasta la fecha en que realiza su último pago programado para liquidar la deuda. Las hipotecas suelen ser préstamos a largo plazo que se liquidan paulatinamente por medio de mensualidades, entre más largo sea el plazo del crédito, más baja será la mensualidad.

Plusvalía: Se refiere al valor comercial de un bien inmueble en función del tiempo.

Póliza: Es un contrato pactado con una aseguradora para obtener protección en caso de alguna eventualidad, en dicho documento se encuentran plasmados los términos y condiciones generales y particulares para determinar en qué casos aplican las coberturas.

Precio de venta: Es el valor que pide el propietario de un bien inmueble para la venta de este.

Prima de seguro: Es el precio del seguro, el cual el asegurado tiene la obligación de pagar según lo estipulado en las condiciones de la póliza del seguro. De esta forma se obliga a la aseguradora a indemnizar en caso de ocurrir algún evento de riesgo que se encuentre establecido dentro de la cobertura.

R

Registro Público de la Propiedad: Es un organismo de gobierno el cual tiene como función registrar, archivar y hacer pública la información relacionada con los bienes inmuebles, todo esto para garantizar los derechos y otorgar seguridad jurídica de propiedad en nuestro país. Es así que al momento de escriturar un bien inmueble este proceso se debe registrar ante el Registro Público de la Propiedad.

Residencial: Son viviendas construidas a modo de casa o departamento, con espacios que van de los 180 a los 225 metros cuadrados, cuyo valor va desde los 392,001 a los 800,000 UDIS, y que se pueden adquirir a través de un crédito hipotecario.

Riesgo de crédito: Se refiere a la posibilidad de que un acreedor no cumpla con sus obligaciones de pago y que por ende una entidad bancaria o financiera no recupere el dinero que prestó. Es por ello que siempre evalúan la solvencia del acreedor (ingresos), historial de crédito y su capacidad de pago antes de otorgarle un préstamo.

S

Salario Diario Integrado: Se trata del salario diario que recibe un trabajador y el que toma como base su empleador para calcular el monto de las aportaciones por créditos de vivienda, los cuales son integrados por el INFONAVIT. 

Seguros: Son contratos donde a cambio del cobro de una prima, una aseguradora se compromete a cubrir los gastos de indemnización en caso de ocurrir algún siniestro. En otras palabras, son productos financieros que ayudan a planificar y prevenir eventos en el futuro. Es importante conocer que al adquirir un crédito hipotecario se debe contratar algunos seguros, tales como seguro de daños, desempleo y de vida, pero no estás obligado a contratarlos con la misma institución financiera que otorgó la hipoteca.

Seguro de daños: Estas pólizas otorgan una indemnización en caso de que un bien inmueble que se encuentra hipotecado sufra alguna afectación causada por un desastre natural (terremoto, inundación, granizada, huracán, tornado, etc.), por un accidente (incendio doméstico, caída de algún objeto, explosión y demás) o por algún otro imprevisto que se encuentre establecido en el contrato.

Seguro de desempleo: En caso de que el titular de un crédito hipotecario pierda su empleo durante la vigencia de la hipoteca, esta póliza podrá cubrir hasta cierto número de mensualidades en lo que consigue un nuevo empleo.

Seguro de vida e invalidez total o permanente: Si el acreedor de un préstamo hipotecario llega a fallecer o sufrir un accidente que lo deje en invalidez total y permanente, entonces esta póliza cubrirá el saldo pendiente de la deuda.

SHF: La Sociedad Hipotecaria Federal es una institución de gobierno que busca impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario relacionados con la vivienda, procurando dar soluciones innovadoras en materia de financiamiento, además de fomentar mayores niveles de crédito.

Simulador de hipoteca: También conocido como calculadora hipotecaria, es una herramienta que se puede encontrar en varias plataformas en línea, que ayudan a calcular las cuotas que una persona tendría que pagar en caso de adquirir un crédito hipotecario ofrecido por las diversas entidades bancarias y financieras, logrando darle un panorama claro sobre cuál producto le conviene más. Para arrojar un resultado, estos simuladores toman en cuenta el CAT, la tasa de interés, el plazo de amortización y la región.

Solicitud de crédito: Es el formato que expide una entidad bancaria o financiera, donde menciona los requisitos necesarios para poder otorgar un préstamo hipotecario. Generalmente en este documento se solicita información personal, detalles financieros e información sobre el bien inmueble, todo ello para evaluar la capacidad de pago y solvencia del solicitante, además de conocer los detalles de la vivienda que va a adquirir, y de esta forma tomará la decisión de otorgar o no el crédito.

Subcuenta de vivienda: Es una cuenta de ahorro administrada por el INFONAVIT o el FOVISSSTE, donde se juntan las aportaciones que realiza un patrón para el fondo de adquisición de la vivienda de sus trabajadores. Dichas aportaciones corresponden al 5% del sueldo mensual integrado del trabajador.

Sustitución de hipoteca: Se trata de un proceso donde se transfiere una deuda a una entidad financiera diferente a la que gestionó el crédito inicial, esto con la intención de obtener mejores condiciones crediticias. Es así que la entidad bancaria a la que se le solicitó la transferencia de hipoteca debe liquidar el monto restante a la institución de origen, y posteriormente el acreedor deberá cubrir el financiamiento con la segunda entidad financiera.

T

Tabla de amortización: Este es un documento informativo que muestra de manera detallada las fechas y montos que se tendrá que pagar de un crédito hipotecario. En particular muestra el número de pago, el interés, saldo insoluto y pendiente, los pagos a capital y a intereses, los seguros, la comisión por autorización diferida y por apertura, los pagos anticipados y la mensualidad total; todo esto para que el acreedor comprenda el costo de la hipoteca que plantea contratar.

TAE: Entendida como la tasa anual equivalente que sirve para comparar los créditos hipotecarios (en esta se incluyen los gastos y comisiones relacionadas con la hipoteca).

Tasa de interés: Es el precio que se debe pagar por acceder a un préstamo durante un periodo. Este consiste en un porcentaje sobre el capital del financiamiento durante un plazo determinado.

Tasa fija: Se define al momento de contratar un crédito hipotecario, si este queda con tasa fija entonces la mensualidad no cambiará durante un periodo determinado, dando así certidumbre al acreedor.

Tasa variable: Igualmente se define al momento de contratar una hipoteca, determinando así que la tasa va a variar de tiempo en tiempo, según el mecanismo de ajuste que se establezca en el contrato. Se recomienda al cliente no elegir esta tasa, debido a que las variaciones pueden llegar a ser significativas.

Testimonio: Es un documento oficial mediante el cual el Registro Público de la Propiedad da certeza sobre las condiciones en las que se encuentra un bien inmueble.

TIIE: Se refiere a la tasa de interés Interbancaria de Equilibrio, la cual es determinada por el Banco de México con base en las cotizaciones que le presentan las instituciones de banca múltiple.

TIN: Es el tipo de interés nominal, en otras palabras, el interés que el acreedor le paga a la dependencia bancaria o financiera por la hipoteca.

V

Valor catastral: Es un método de valoración monetario de un bien inmueble que utiliza y asigna el Catastro a cada inmueble. Este valor es determinado por distintos factores, tales como la suma del valor catastral del suelo (localización, extensión, etc.), el valor catastral de la construcción (antigüedad, condiciones, etc.) e impuesto, y este es actualizado cada año. Cabe señalar que esta valoración no puede ser mayor que el valor comercial de la vivienda.

Valor comercial: Este valor será la garantía del crédito hipotecario y corresponde al precio que un vendedor le asigna a su propiedad. Este puede depender de varios elementos relacionados con las condiciones físicas del bien inmueble (metros cuadrados de la propiedad, área construida, servicios, acabados, vida útil, etc.), así como del mercado (uso del bien inmueble, tasa de oportunidad, etc.).

Valuación: Es la acción de valuar el precio estimado de un bien inmueble, esto dependerá de los valores del mercado, aunados al valor técnico y ético.

Valuador: Es un perito especializado que determina el justo valor de un bien inmueble. Para ello dicha persona debe de contar con ética y profesionalidad para dar valores justos de las viviendas.

Vencimientos: Son aquellos pagos que deberá liquidar el acreedor de una hipoteca, en una fecha establecida con la intención de disminuir el capital e intereses de una línea de crédito.