¿Cuánto se paga al mes por un crédito hipotecario en México?

¿Cuánto se paga al mes por un crédito hipotecario en México?

La respuesta corta es que no existe una mensualidad única. Con información publicada por Banco de México para diciembre de 2025 y por varios bancos con vigencias comerciales que llegan a 2026, un crédito bancario de 1 millón de pesos a 20 años suele dar una mensualidad base cercana a 9,650 a 11,011 pesos si la tasa ronda entre 10% y 12%, sin considerar seguros ni comisiones. En Infonavit, en cambio, el descuento mensual depende sobre todo del salario y del monto autorizado, por lo que el cálculo no se hace exactamente igual que en la banca. En esta guía vas a ver de qué depende el pago, cuánto cambia por plazo, qué muestran las ofertas recientes y cómo estimar tu propia mensualidad sin quedarte solo con la tasa publicitada.

¿Qué es un crédito hipotecario y qué incluye la mensualidad?

¿Qué es un crédito hipotecario? Un crédito hipotecario es un préstamo de largo plazo para comprar, construir o mejorar una vivienda, en el que el inmueble queda como garantía mientras terminas de pagarlo.

La parte importante para tu bolsillo es esta: la mensualidad no solo cubre capital e intereses. En la banca, BBVA explica que el pago mensual de un crédito hipotecario incluye capital, intereses y seguros; en Infonavit, el Instituto señala que cada pago mensual cubre una parte de capital, otra de intereses y otra de seguros y cuotas. Por eso dos créditos del mismo monto pueden terminar con mensualidades distintas.

Aquí entra otro concepto clave: el CAT. Banco de México lo define como una medida estandarizada que incorpora la totalidad de los costos y gastos del financiamiento para fines informativos y de comparación. La CONDUSEF, por su parte, recuerda que su simulador muestra pago mensual, ingresos a comprobar, pago total, tasa y CAT, justamente para que compares más allá de la pura tasa nominal.

Entonces, ¿cuánto se paga al mes por un crédito hipotecario en México?

Si tomas como referencia la tasa promedio ponderada de nuevos créditos bancarios a la vivienda que Banco de México reportó para diciembre de 2025, 10.21%, y la comparas con las tasas publicadas por bancos como BBVA, HSBC, Santander y Banorte, verás que la mayoría de las ofertas visibles se mueve en un rango aproximado de 9.15% a 12.25%, aunque cambia según historial, enganche, plazo y programas de apoyo. Ese rango sirve para aterrizar cuánto se paga al mes por una hipoteca en México.

Como contraste con una oferta real, BBVA publica en su folleto un pago por cada mil de 10.57 pesos a 20 años, sin seguros ni accesorios, para un escenario de 11.20% anual fija. Eso equivale a unos 10,570 pesos al mes por cada millón financiado, una cifra muy cercana al cálculo de 11% que viste arriba.

Qué pasa si cambias el plazo

El plazo cambia mucho la experiencia del acreditado. Si subes el plazo, la mensualidad baja; si lo recortas, la mensualidad sube, pero pagas menos al final. Esa diferencia es una de las razones por las que no conviene comparar hipotecas solo por “la mensualidad más barata”.

La diferencia es importante: entre 15 y 25 años, la mensualidad baja poco más de 1,500 pesos, pero el pago total sube casi 900,000 pesos en este ejemplo, antes de seguros y demás cargos. En otras palabras, un plazo largo te ayuda a entrar, pero puede encarecer mucho la operación si no haces prepagos o no mejoras tu tasa.

De qué depende la mensualidad de tu hipoteca

Monto financiado y enganche

El primer factor es el monto financiado, no el valor total de la vivienda. Dos casas de 2 millones no generan la misma mensualidad si en una das 20% de enganche y en la otra 40%. La CONDUSEF recuerda, además, que el desembolso inicial puede incluir enganche, avalúo, gastos notariales, gastos de investigación y comisión por apertura. Mientras más aportes al inicio, menor será el monto del crédito y más ligera la mensualidad.

Tasa de interés y CAT

El segundo factor es la relación entre tasa y CAT. La tasa te dice cuánto cuestan los intereses; el CAT resume mejor el costo total porque incorpora más gastos del financiamiento. Por eso, aunque dos hipotecas tengan tasas parecidas, el CAT puede ser distinto. Banco de México y la CONDUSEF usan este indicador precisamente para ayudar a comparar créditos en condiciones más realistas.

Seguros, comisiones y gastos iniciales

El tercer factor son los seguros y comisiones. HSBC detalla que su crédito de pago fijo incluye seguro de vida, cobertura por desempleo de hasta seis meses y seguro de daños a la vivienda. BBVA, por su parte, publica en Hipoteca Fija una comisión mensual de autorización de crédito diferido de 0.030% sobre el monto financiado. Eso significa que una simulación basada solo en tasa puede quedarse corta frente al costo real.

También importan los gastos de entrada. BBVA estima gastos notariales aproximados de 5% a 9% del valor de la vivienda, mientras Santander Free publica un rango de 3% a 9% para escrituración. No es parte de la mensualidad, pero sí cambia el dinero que necesitas para arrancar y puede afectar el tamaño del enganche que realmente puedes dar.

Tipo de institución y producto

No todas las hipotecas funcionan igual. Algunas son de pagos fijos, otras tienen reducciones o ajustes programados, y otras mezclan beneficios con Infonavit. BBVA, HSBC, Santander y Banorte publican diferencias claras entre productos, por lo que no debes asumir que “la hipoteca del banco X” se comporta igual en todos sus esquemas. Lo correcto es comparar el producto exacto que te están ofreciendo.

Qué muestran las ofertas bancarias recientes

Para poner en contexto el mercado, vale la pena mirar datos con fecha concreta. Banco de México reportó una tasa promedio ponderada de nuevos créditos bancarios a la vivienda de 10.21% en diciembre de 2025 y un CAT promedio de 14.00% para el crédito hipotecario estándar en ese mismo mes. En paralelo, los bancos publican CAT y tasas específicas por producto, con diferencias relevantes según perfil, aforo y apoyos Infonavit.

Este cuadro deja una lección práctica: la tasa publicitada y el CAT publicado no siempre son idénticos entre bancos, ni entre productos del mismo banco. Lo que ves en publicidad es un punto de partida. Tu pago real dependerá de tu historial, ingreso comprobable, enganche, plazo y del producto específico que termine autorizado. Por eso la CONDUSEF recomienda comparar varias instituciones y no decidir solo por la tasa más baja.

¿Y en Infonavit cuánto se paga al mes?

Con Infonavit no existe una mensualidad estándar como en un simulador bancario simple. El Instituto señala que el monto máximo, el plazo y el descuento mensual dependen de tu capacidad de pago, tu salario y el monto de crédito que solicites. En su crédito para compra, el plazo puede ir de 1 a 30 años y el monto puede llegar a 2,935,002.35 pesos, sujeto a capacidad de pago.

Además, si tienes empleo formal bajo el régimen de sueldos y salarios, la mensualidad se descuenta directamente de nómina. Infonavit explica que el pago mensual se determina con relación a tu salario diario integrado: si ganas un salario mínimo, la mensualidad no superará el 20% de ese salario integrado; si ganas más de un salario mínimo, el pago será del 30% del salario, dependiendo del monto de crédito que solicites.

Por eso, para saber cuánto pagarías con Infonavit, la referencia correcta no es “¿cuánto cuesta un millón a 20 años?”, sino “¿cuál es mi monto precalificado y qué descuento mensual me asigna el Instituto?”. El propio Infonavit indica que el monto exacto lo consultes en Mi Cuenta Infonavit, tanto en precalificación como en saldos y movimientos.

Cómo calcular tu mensualidad antes de firmar

La mejor forma de estimar cuánto se paga al mes por un crédito hipotecario en México es combinar un cálculo base con simuladores oficiales y la oferta vinculante del banco. La CONDUSEF explica que su simulador compara desembolso inicial, pago mensual, ingresos a comprobar, pago total, tasa y CAT, que son justamente los datos que necesitas para decidir con criterio.

1. Define el valor de la vivienda y tu enganche. La CONDUSEF recomienda llegar con ahorro para el enganche; mientras más aportes, menor será el monto financiado y más manejable la mensualidad.
2. Usa un simulador que compare varias instituciones. El simulador hipotecario de la CONDUSEF muestra pago mensual, ingresos a comprobar, pago total, tasa y CAT.
3. Revisa el desembolso inicial. No ignores avalúo, gastos notariales, investigación y comisión por apertura, porque también afectan la decisión.
4. Pide la oferta vinculante. BBVA, HSBC, Santander y Banorte recuerdan que es tu derecho solicitarla para comparar distintas opciones.
5. Confirma si existen comisiones mensuales o penalizaciones por prepago. No todos los productos funcionan igual. BBVA publica cargos mensuales en Hipoteca Fija y Banorte muestra penalización en ciertos esquemas de pagos crecientes.
6. Prueba tu presupuesto con un límite realista. La Revista Proteja su Dinero, de la CONDUSEF, recomienda que la mensualidad no rebase 30% de tus ingresos.

Errores comunes que encarecen la hipoteca

Fijarte solo en la tasa y no en el CAT

La tasa importa, pero el CAT te da una foto más completa del costo del financiamiento. Si te dejas llevar por una tasa llamativa y no revisas seguros, comisión de apertura, comisión mensual o pago total, puedes terminar con una hipoteca más cara de lo que parecía al inicio. Banco de México y la CONDUSEF insisten en usar el CAT como indicador de comparación.

Elegir el plazo más largo sin medir el costo total

Un plazo largo puede ayudarte a bajar la mensualidad y a que el crédito “quepa” en tu ingreso, pero no necesariamente es la opción más barata. En el ejemplo de 1 millón a 11%, pasar de 15 a 25 años reduce la mensualidad de alrededor de 11,366 a 9,801 pesos, pero eleva el pago total de cerca de 2.05 a 2.94 millones, sin contar seguros ni comisiones. Esa diferencia suele sorprender a muchos compradores primerizos.

No considerar los gastos de entrada

Hay compradores que calculan si pueden pagar la mensualidad, pero olvidan el costo de arrancar. La CONDUSEF recuerda que el desembolso inicial puede incluir enganche, avalúo, gastos notariales, investigación y apertura. Si no reservas dinero para eso, puedes terminar dando un enganche menor al ideal y, como consecuencia, subiendo tu mensualidad durante muchos años.

Suponer que todos los seguros y comisiones funcionan igual

No todas las instituciones cargan los mismos seguros ni las mismas comisiones. HSBC detalla coberturas de vida, desempleo y daños; BBVA publica una comisión mensual de autorización de crédito diferido; Santander Free se promueve sin comisión de apertura y sin comisión mensual; Banorte anuncia esquemas específicos con condiciones distintas. Ese detalle modifica el costo real del crédito y también la sensación de “cuánto pagas al mes”.

No planear prepagos ni leer las condiciones para hacerlos

Los prepagos son una de las formas más efectivas de bajar intereses o acortar plazo, pero no todos los productos los tratan igual. BBVA promociona pagos anticipados sin penalización en Hipoteca Fija, mientras Banorte publica una penalización del 3% del saldo a prepagar en los tres primeros años para su esquema de pagos crecientes. Antes de asumir que “si me sobra dinero luego adelanto”, revisa bien el contrato y la oferta vinculante.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga al mes por un crédito hipotecario de 1 millón de pesos?

Como referencia, un millón de pesos a 20 años implica una mensualidad aproximada de 9,650 a 11,011 pesos si la tasa se ubica entre 10% y 12%, sin incluir seguros ni comisiones. En productos reales, el pago final suele ser mayor.

¿Conviene más un plazo de 15, 20 o 25 años?

Si tu prioridad es pagar menos al mes, 20 o 25 años suelen ayudar. Si tu prioridad es pagar menos al final, 15 años suele ser más eficiente. En el ejemplo de 1 millón a 11%, 15 años da una mensualidad más alta, pero un pago total mucho menor que 25 años.

¿La mensualidad incluye seguros?

Generalmente sí, o al menos debes considerarlos dentro del costo del crédito. BBVA señala que la mensualidad puede integrar capital, intereses y seguros; HSBC detalla seguros de vida, desempleo y daños en su hipoteca de pago fijo.

¿Qué es más importante, la tasa o el CAT?

Ambos importan, pero el CAT es mejor para comparar el costo total porque incorpora más gastos del financiamiento. La tasa es solo una parte de la historia.

¿Cuánto debo ganar para que la hipoteca sea sana?

Como regla práctica, la CONDUSEF recomienda que la mensualidad no rebase el 30% de tus ingresos. Si ya estás cerca de ese nivel antes de seguros, mantenimiento y predial, conviene bajar el monto, aumentar el enganche o extender el plazo con cuidado.

¿Infonavit cobra igual que un banco?

No. En Infonavit el descuento mensual está ligado a tu salario y al monto del crédito. El Instituto indica que, si ganas más de un salario mínimo, el pago mensual será del 30% de tu salario integrado, dependiendo del monto que solicites; si ganas un salario mínimo, no superará el 20%.

¿Cómo sé mi pago exacto antes de firmar?

Usa el simulador de la CONDUSEF para comparar y, antes de contratar, solicita la oferta vinculante y revisa la tabla de amortización. En Infonavit, consulta tu precalificación y tus saldos en Mi Cuenta Infonavit.

¿Un enganche más alto sí baja la mensualidad?

Sí. Si financias menos, pagas menos al mes y también menos intereses en el plazo total. Por eso la CONDUSEF recomienda ahorrar lo más posible para el enganche antes de contratar.

Conclusión

¿Cuánto se paga al mes por un crédito hipotecario en México? La respuesta real es: depende. En la banca, un crédito de 1 millón de pesos a 20 años suele moverse alrededor de 9,650 a 11,011 pesos mensuales antes de seguros y comisiones, mientras que en Infonavit el descuento depende sobre todo del salario y del monto autorizado. Con datos publicados para diciembre de 2025, Banco de México ubicó la tasa promedio de nuevos créditos a la vivienda en 10.21%, y las ofertas bancarias visibles muestran CAT que normalmente se mueven en un rango de dos dígitos bajos, aunque el crédito hipotecario estándar de referencia del banco central se ubicó en 14.00% de CAT promedio.

Si quieres una cifra útil para tomar decisiones, no te quedes con la publicidad. Calcula tu enganche, compara el CAT, revisa el pago total, pide la oferta vinculante y asegúrate de que la mensualidad quepa en tu presupuesto sin rebasar un nivel sano. Esa combinación, más que cualquier tasa aislada, es la que te dirá si tu próxima hipoteca es realmente pagable.

Fuentes consultadas

1. Banco de México: Tasa de interés anual del crédito a la vivienda
2. Banco de México: Comunicado de prensa sobre tasas de interés y costos del crédito a los hogares, diciembre de 2025
3. Banco de México: Calculadora del Costo Anual Total (CAT)
4. CONDUSEF: Simulador de crédito hipotecario
5. CONDUSEF: Crédito hipotecario: conoce cuánto pagarías y analiza si es un buen momento
6. Revista Proteja su Dinero, CONDUSEF: ¿Tu primer crédito hipotecario?
7. Infonavit: Quiero comprar
8. Infonavit: Pagos
9. Infonavit: Centro de Ayuda: pagos
10. BBVA México: Hipoteca Fija BBVA
11. BBVA México: Folleto informativo hipotecario
12. BBVA México: ¿Qué es una hipoteca? guía práctica para hipotecar tu casa paso a paso
13. HSBC México: Crédito Hipotecario HSBC Pago Fijo
14. Santander México: Hipoteca Free
15. Banorte: Cuentas de Nómina Banorte, sección Crédito Hipotecario
16. Banorte: Hipoteca fuerte a tu medida pagos crecientes