Comprar una casa con crédito hipotecario en México cuesta bastante más que el precio publicado del inmueble. Como referencia práctica, muchas operaciones obligan a reunir desde alrededor de 14% hasta 29% del valor de la vivienda antes de firmar, si sumas un enganche de 10% a 20% y gastos de formalización de 4% a 9% en rangos que algunas instituciones publican para sus productos. Después vienen la mensualidad, los seguros y el costo financiero del plazo elegido. Al 6 de marzo de 2026, Banco de México mostraba una tasa promedio ponderada de 10.21% para nuevos créditos a la vivienda en diciembre de 2025, mientras que el CAT promedio del crédito hipotecario estándar fue de 13.91% en noviembre de 2025. En esta guía verás cuánto dinero necesitas para empezar, qué gastos suelen olvidarse y cómo calcular el costo real antes de comprometerte.
| Concepto | Referencia rápida | Qué significa |
|---|---|---|
| Enganche | Desde 10% si consigues financiamiento al 90% | Es lo mínimo que muchas personas necesitan para arrancar en banca tradicional |
| Gastos de formalización | Referencia de 4% a 9% en algunos productos | Incluyen derechos, honorarios notariales y otros costos del cierre |
| Tasa bancaria de referencia | 10.21% promedio en diciembre de 2025 | Sirve para darte una idea del entorno actual del crédito hipotecario |
| CAT promedio de referencia | 13.91% en noviembre de 2025 | Resume el costo total anual del crédito, no solo la tasa |
| Infonavit | Tasa fija de 3.69% a 10.45%, hasta 30 años | Puede bajar el costo inicial en algunos casos, sobre todo por apoyos y gastos de titulación |
Base del resumen: Banco de México reportó la tasa promedio de nuevos créditos y el CAT promedio del crédito hipotecario estándar; BBVA publica financiamiento de hasta 90% del valor de la vivienda; Banorte muestra referencias de gastos notariales de 4% a 9% en algunos productos; y el Infonavit mantiene créditos a tasa fija de 3.69% a 10.45% con plazo de hasta 30 años.
¿Qué es un crédito hipotecario y qué pagas realmente?
¿Qué es un crédito hipotecario? Es un préstamo de largo plazo para comprar vivienda en el que la casa queda como garantía hasta liquidar la deuda. Eso significa que tú adquieres el inmueble, pero el financiamiento sigue vigente hasta que cubres capital, intereses y demás costos del contrato.
En la práctica, el costo real de comprar casa con hipoteca se divide en tres grandes bloques: ahorro inicial, gastos de formalización y costo financiero a lo largo de los años. La CONDUSEF recuerda que además del enganche deben considerarse costos notariales, registro de propiedad, seguros, avalúo, comisión por apertura y escrituración. Por eso una vivienda de cierto precio puede terminar costando mucho más al cierre y bastante más todavía al final del plazo.
¿Qué es el CAT? El Costo Anual Total es el indicador más útil para comparar hipotecas porque Banco de México explica que incluye tasa de interés, comisiones, bonificaciones, seguros obligatorios y otros servicios financieros. Ver solo la tasa puede darte una idea incompleta; ver el CAT te acerca mucho más al costo total.
También conviene entender que el CAT publicado por Banco de México se calcula con un escenario estándar. En el caso del comunicado de septiembre de 2025, el ejercicio parte de una persona de 35 años, una vivienda de 1 millón de pesos ubicada en Ciudad de México, un enganche de 20%, financiamiento por 800 mil pesos y plazo de 15 años. Esto ayuda a comparar, pero no sustituye la cotización personalizada de tu caso.
¿Cuánto dinero necesitas para empezar?
En banca, hay productos que financian hasta 90% del valor de la vivienda, como Hipoteca Fija BBVA; Banorte muestra esquemas con cofinanciamiento de hasta 95%; y HSBC Pago Bajo llega hasta 97%, incluso con posibilidad de 100% cuando se combina con Cofinavit. Eso quiere decir que, en el mejor de los casos, podrías arrancar con un enganche bajo. Sin embargo, que el banco te preste más no significa que te convenga entrar con menos ahorro.
La propia CONDUSEF ha señalado que, aunque en algunos casos un crédito puede cubrir hasta 90% del valor del inmueble, lo recomendable es contar con alrededor de 20% a 35% del valor de la casa para cubrir enganche, gastos notariales y avalúo, entre otros conceptos. Esa recomendación sigue siendo útil porque da margen para absorber los gastos que no siempre quedan financiados.
Si usas una referencia sencilla, puedes pensar así: ahorro inicial = enganche + gastos de formalización. Tomando como base un enganche de 10% a 20% y una referencia bancaria de 4% a 9% para gastos, derechos y honorarios notariales, el dinero de arranque se ve más o menos así. Es una estimación propia para fines educativos, no una cotización definitiva.
| Valor de la vivienda | Enganche 10% | Enganche 20% | Gastos de formalización 4% a 9% | Ahorro inicial estimado |
|---|---|---|---|---|
| $1,500,000 | $150,000 | $300,000 | $60,000 a $135,000 | $210,000 a $435,000 |
| $2,000,000 | $200,000 | $400,000 | $80,000 a $180,000 | $280,000 a $580,000 |
| $3,000,000 | $300,000 | $600,000 | $120,000 a $270,000 | $420,000 a $870,000 |
Esta tabla sirve para contestar de forma directa la pregunta del título: comprar casa con crédito hipotecario en México suele requerir varios cientos de miles de pesos antes de firmar, incluso en inmuebles de precio medio. Y eso sin contar mudanza, mantenimiento inicial, mobiliario o un fondo de emergencia. La cifra exacta dependerá de la entidad federativa, la notaría, el producto contratado y de si alguna comisión se cobra, se financia o se bonifica.
Si cotizas en el Infonavit, el panorama puede cambiar. El Instituto indica que, en algunos esquemas, puedes usar tu Subcuenta de Vivienda como respaldo para un crédito bancario, y las aportaciones patronales subsecuentes pueden ir amortizando el crédito. Eso puede ayudar a bajar el esfuerzo de pago o el tiempo total de deuda.
Gastos iniciales que más cambian tu presupuesto
Enganche
El enganche es el primer filtro. Mientras más alto sea, menor será el monto financiado, y eso normalmente reduce mensualidad e intereses. Entrar con el mínimo posible puede hacerte sentir que ya “te alcanzó”, pero en realidad deja la mayor parte del precio dentro del crédito, justo donde se acumula el costo financiero durante años. Por eso la recomendación de ahorrar más allá del enganche mínimo sigue siendo tan importante.
Avalúo
El avalúo no siempre cuesta lo mismo. Infonavit lo pide para tramitar la compra y señala cómo solicitarlo según si la vivienda es de particular o de constructora. Banorte indica que el gasto de preoriginación por avalúo se cobra de acuerdo con tabulador. En cambio, Santander promociona una hipoteca sin costo de avalúo ni comisión por apertura, y HSBC tiene productos donde el avalúo puede no cobrarse o venir bonificado. Conclusión: jamás asumas que este gasto será igual en todos los bancos.
Comisión por apertura
Aquí también hay diferencias fuertes. Banorte publica un producto con comisión por contratación de 1%, mientras Santander muestra una hipoteca sin comisión por apertura. Esto confirma que el costo inicial no depende solo del precio de la casa, sino del producto específico que te autoricen. Además, Banco de México recuerda que las comisiones forman parte del CAT, así que una tasa aparentemente baja puede dejar de verse tan atractiva cuando agregas este cobro.
Escrituración, registro e impuestos locales
Este es el rubro que más se subestima. La Sociedad Hipotecaria Federal explica que el ISAI, es decir, el impuesto por adquirir una vivienda, lo paga la persona compradora y se calcula con base en el valor total del inmueble conforme al código fiscal de la entidad. También señala que el notario cobra por sus servicios. A eso se suman derechos registrales y otros gastos asociados al cierre.
Como referencia actual, Banorte publica para algunos productos de adquisición de vivienda un rango de 4% a 9% en gastos, derechos y honorarios notariales, precisando que el monto depende del notario, del Registro Público de la Propiedad, del monto de la operación y de la entidad federativa. Por eso el cierre puede variar mucho entre una ciudad y otra, aun cuando el valor de la vivienda sea parecido.
Mensualidad y costo total: ejemplos realistas
Para saber cuánto cuesta de verdad una hipoteca no basta con ver el ahorro inicial. También necesitas dimensionar la mensualidad y el total pagado al banco. Como referencia de mercado, Banco de México reportó una tasa promedio ponderada de 10.21% en nuevos créditos a la vivienda en diciembre de 2025 y un CAT promedio de 13.91% para el crédito hipotecario estándar en noviembre de 2025.
Los siguientes ejemplos usan una tasa fija de referencia de 10.18% anual, que Banco de México reportó para septiembre de 2025 y que es muy cercana al 10.21% observado en diciembre de 2025. Todos suponen 20% de enganche y un plazo de 20 años. Son cálculos matemáticos de orientación, no cotizaciones bancarias finales.
| Precio de la casa | Enganche 20% | Monto del crédito | Mensualidad estimada | Total pagado al banco en 20 años |
|---|---|---|---|---|
| $1,000,000 | $200,000 | $800,000 | $7,816 | $1,875,797 |
| $1,500,000 | $300,000 | $1,200,000 | $11,724 | $2,813,696 |
| $2,000,000 | $400,000 | $1,600,000 | $15,632 | $3,751,594 |
Las cifras de la tabla provienen de una amortización financiera estándar a 20 años con tasa fija de 10.18%. El ejercicio muestra algo clave: terminas pagando mucho más que el monto prestado. Por ejemplo, en una vivienda de $1,500,000, el crédito de $1,200,000 genera pagos acumulados al banco por más de $2.8 millones. Si además sumas el enganche, el desembolso total antes de cierre ya rebasa los $3.1 millones.
Y todavía falta un detalle importante: estas mensualidades no incorporan todo. Dependiendo del producto, pueden existir seguros de vida, daños, desempleo, cargos administrativos o condiciones particulares sobre pagos tardíos, sustitución de deudor o servicios adicionales. Por eso el número que te da el simulador del banco siempre vale más que cualquier cálculo genérico en internet.
Bancos o Infonavit: dónde cambia más el costo
No existe una respuesta universal a la pregunta de si banco o Infonavit sale más barato. En la banca hay ofertas muy distintas: BBVA publica una hipoteca fija desde 9.10% y financiamiento de hasta 90%; Banorte muestra productos con comisión de apertura de 1% y cofinanciamiento de hasta 95%; HSBC Pago Bajo publica tasas entre 9.95% y 12.25% y financiamiento de hasta 97%; y Santander ofrece una hipoteca que elimina comisión por apertura y avalúo. Infonavit, por su parte, mantiene crédito tradicional con tasa fija de 3.69% a 10.45%, plazo de hasta 30 años y, para ciertos niveles de ingreso, sin cobro de gastos de titulación.
| Aspecto | Banca | Infonavit |
|---|---|---|
| Tasa | Depende del banco, producto y perfil | Diferenciada por nivel salarial, fija durante toda la vida del crédito |
| Financiamiento | Frecuente ver 90%, y hasta 95% o 97% en algunos esquemas | Puede combinarse con otras opciones y con la Subcuenta de Vivienda |
| Gastos iniciales | Algunos productos cobran apertura o avalúo, otros los eliminan | Puede no cobrar gastos de titulación a ciertos ingresos |
| Plazo | Común ver 5, 10, 15, 20 y hasta 25 años | Hasta 30 años |
| Cuándo conviene revisar primero | Si tienes buen perfil bancario y buscas comparar CAT y mensualidad | Si cotizas y puedes aprovechar Subcuenta, aportaciones patronales y apoyos |
La diferencia de costo no se decide solo por la tasa. También pesan el enganche, el avalúo, la apertura, los seguros, los gastos notariales y la forma en que se amortiza el crédito. Por ejemplo, un banco puede tener una tasa competitiva pero cobrar apertura; otro puede eliminar comisiones pero pedir más documentación; y el Infonavit puede abaratar el acceso inicial a quienes cumplen con sus condiciones de ingreso o pueden aprovechar la Subcuenta de Vivienda.
Cómo calcular si de verdad te alcanza
La forma más sana de calcular el costo real es separar la decisión en seis pasos y no brincar ninguno. La CONDUSEF recuerda que su simulador hipotecario muestra desembolso inicial, pago mensual, ingresos a comprobar, pago total, tasa de interés y CAT, justo las variables que necesitas para comparar antes de firmar.
- Define un rango de precio de vivienda, no una sola propiedad.
- Calcula tu ahorro inicial con enganche y cierre por separado.
- Compara el CAT, no solo la tasa promocional.
- Corre escenarios a 15, 20 y 25 años para ver cómo cambian mensualidad y pago total.
- Pregunta por escrito quién paga avalúo, apertura, escrituración, seguros y gastos no reembolsables.
- Revisa apoyos y deducciones, como Subcuenta de Vivienda o intereses reales deducibles ante el SAT.
Este método funciona porque junta en una sola revisión lo que explican Banco de México, la CONDUSEF, el Infonavit y el SAT: el costo real de la hipoteca es una suma de tasa, comisiones, seguros, gastos iniciales y beneficios fiscales. Si comparas solo la mensualidad, te falta la mitad de la película.
Errores comunes al estimar el costo de una casa con hipoteca
- Confundir valor de la vivienda con costo total. El precio no incluye intereses, seguros ni cierre.
- Entrar con el ahorro mínimo. Reduce la barrera de entrada, pero suele encarecer la deuda.
- Comparar solo tasas. El CAT es más completo para contrastar opciones.
- Olvidar impuestos y notaría. Son de los rubros más variables y pesados al cierre.
- No revisar apoyos disponibles. Infonavit y Subcuenta de Vivienda pueden cambiar bastante el costo final.
- Ignorar el efecto fiscal. Los intereses reales pueden ser deducibles si cumples las reglas del SAT.
La mayoría de estos errores se corrige con una simulación seria y con preguntas muy concretas al asesor: ¿cuánto daré de enganche?, ¿qué gastos pago de contado?, ¿qué seguros se cobran?, ¿cuál es el CAT?, ¿cuánto pagaré en total? Si esas respuestas no están claras, todavía no tienes el costo real de la compra.
Preguntas frecuentes
¿Con cuánto ahorro puedo empezar a buscar casa?
Como piso práctico, muchas personas arrancan con 10% para enganche cuando encuentran financiamiento al 90%, pero la CONDUSEF considera más sano tener alrededor de 20% a 35% del valor de la vivienda para cubrir también avalúo, notaría y otros gastos iniciales.
¿Es posible comprar casa casi sin enganche?
Sí, hay productos y cofinanciamientos que permiten financiar 95% o hasta 97% del valor de la vivienda, e incluso combinaciones mayores con apoyo de Infonavit. Aun así, casi nunca significa entrar sin efectivo, porque siguen existiendo gastos de cierre, mudanza, mantenimiento inicial y comisiones que pueden no quedar cubiertas.
¿Qué incluye exactamente el CAT?
Banco de México explica que el CAT incorpora tasa de interés, comisiones, bonificaciones, seguros obligatorios y otros gastos por servicios financieros. Por eso es un mejor indicador para comparar hipotecas que fijarte solo en la tasa nominal.
¿Los gastos notariales se pueden financiar?
Depende del producto. HSBC publica un esquema en el que puede financiar gastos de escrituración según la capacidad de pago, mientras que otros productos solo los informan como costo a cubrir al formalizar. Nunca lo des por hecho: pídeselo por escrito al banco antes de firmar.
¿Infonavit siempre sale más barato que un banco?
No siempre. Infonavit puede ser muy competitivo por su tasa fija diferenciada y porque en ciertos casos no cobra gastos de titulación, pero en banca también existen productos sin apertura o sin avalúo, y algunas tasas publicadas son competitivas. Lo correcto es comparar CAT, pago mensual, pago total y gastos iniciales en tu caso.
¿Conviene dar más enganche?
En la mayoría de los casos, sí. Dar más enganche baja el monto financiado y eso reduce la mensualidad y el costo financiero acumulado. Además, te da más margen para no depender de un crédito al límite de tu capacidad. Los ejemplos de esta guía muestran cómo el costo total crece cuando casi todo el valor de la vivienda se queda dentro del préstamo.
¿Puedo deducir algo ante el SAT por mi hipoteca?
Sí. El SAT indica que puedes deducir intereses reales devengados y efectivamente pagados por créditos hipotecarios destinados a casa habitación contratados con el sistema financiero, Infonavit o Fovissste, siempre dentro de las reglas aplicables y de los límites generales de deducciones personales.
¿Qué pasa si pierdo el empleo?
Depende del producto. Infonavit señala que, en Apoyo Infonavit, el saldo de la Subcuenta de Vivienda puede funcionar como fuente alterna de pago en caso de desempleo. Además, algunos bancos, como HSBC en ciertos productos, incluyen cobertura por desempleo durante un periodo determinado. Aun así, conviene leer con detalle el seguro y sus exclusiones.
Conclusión
¿Cuánto cuesta comprar casa con crédito hipotecario en México? La respuesta corta es esta: cuesta el precio de la vivienda más el enganche, más los gastos de cierre, más los seguros, más los intereses del plazo. En un mercado donde Banco de México reportó una tasa promedio de 10.21% en diciembre de 2025 y un CAT promedio de 13.91% en noviembre de 2025, el verdadero reto no es solo que te autoricen el crédito, sino entender cuánto terminarás pagando en total. Si haces números con calma, comparas CAT, revisas gastos notariales y no subestimas el ahorro inicial, tomarás una decisión mucho más segura. En la práctica, la casa “sí alcanza” cuando también te alcanza la firma, la mensualidad y la vida que sigue después de comprarla.
Fuentes consultadas
- Banco de México Tasa de interés anual del crédito a la vivienda
- Banco de México Agregados Monetarios y Actividad Financiera, noviembre de 2025
- Banco de México Agregados Monetarios y Actividad Financiera, septiembre de 2025
- BBVA México ¿Qué es una hipoteca y cómo hipotecar una casa en México?
- BBVA México Hipoteca Fija BBVA
- CONDUSEF Crédito a la vivienda, verdades y mentiras
- CONDUSEF Simulador de crédito hipotecario
- CONDUSEF Tu primera casa
- Banorte Hipoteca Fuerte con Bonificación
- Banorte Tarifas y comisiones de avalúos y crédito hipotecario
- HSBC México Crédito Hipotecario HSBC Pago Bajo
- Santander México Conoce los Créditos Hipotecarios que Santander tiene para ti
- Infonavit Quiero comprar
- Sociedad Hipotecaria Federal Contrato de compra-venta
- SAT Créditos hipotecarios
